贝壳、58明争暗斗 老三蘑菇租房如何虎口夺食？

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巨人在旁边，裂缝生存。蘑菇租赁公司的创始人兼首席执行官马晓军从一个公寓变成了一个提供saas服务的中小业主，他继续寻求改变。他说:“我们不仅仅是saas。”

蘑菇租赁公司的创始人兼首席执行官马晓军与中国企业家结束了对话，时间是下午4点。他匆忙离开，后来他打算从上海到北京谈融资。

对于一家已经通过c+轮融资的初创公司来说，资金仍然非常重要。最近一次公开披露的蘑菇租赁融资发生在2017年底，投资者包括蚂蚁金服、巨人网络和云峰基金，总金额为3000万美元。

五年前，在恒佳地产和吕佳假日公寓失败后，马晓军创立了线下公寓品牌“蘑菇公寓”。一年后，在2015年，“蘑菇公寓”更名为“蘑菇租赁”，这改变了轻资产的在线租赁平台，并首次为专业房东提供saas工具。

目前，蘑菇租赁业务已扩展到20个城市，拥有2万多家对接公寓运营商和300多万套平台房屋。

“现在，saas(蘑菇租赁)的市场容量是最大的。2018年，交易支付总额接近100亿英镑。”马晓军告诉《中国企业家》。

然而，回顾蘑菇租赁的成长历史，不难发现它一直在竞争的夹缝中成长，可谓“任重道远”。首先，它在自营业务竞争中寻求转型，然后遇到市场平台竞争。蘑菇租房的生活焦虑是什么？

巨头们寻求转型:自主经营的商业竞争

在过去的四五年里，国内房地产市场的发展带动了租赁市场的强劲发展势头。租赁已经成为生产巨头的行业。链家、我爱我家等传统中介巨头正在蓬勃发展；免费、蛋壳公寓和其他差异化品牌公寓迅速扩张；越来越多的房地产开发商投入了资金和力量。

有一段时间，长期租赁公寓市场非常火爆。

“我们不得不与业内超过N人单独作战。确实有巨人在威胁。”马晓军觉得，“互联网行业的创业就像考试一样。如果你参加传统行业的全国第一名考试，你可能会赢，但你必须参加互联网行业的全国第一名考试。你说有多难？不成功是很有可能发生的事情。当然，如果你准备好了，可能会更好。”

“如果你和老虎单独作战，你能成功吗？如果你不能处理它，你还不如绕到后面或远处。”这是马晓军的行军战略。多年的创业经验告诉马晓军，与巨人直接竞争成本太高，被摧毁的可能性很高，所以最好是“寻求改变”和“不要直接面对别人”。

因此，马晓军颠覆了蘑菇租赁的原有商业模式，从公寓转变为平台。轻资产平台的转型也成为蘑菇租赁成长史上的一个重要转折点。

关于转型的原因，马晓军有一套分析:“首先，如果我们做垂直(业务)，我们显然将不得不面对这样的(机构)，这肯定会对我产生影响。第二，我们一定要和别人作对吗？现在，这是一个王子被分割的市场。房子本身是一个离线的工作，你不能摧毁人。”

马晓军嘲笑自己已经认识到了市场现实，他的“新观点”是成为一个在线租赁平台。关键是“帮助市场上的大量业主，提高他们的服务能力。”其中，saas冲进市场，贡献了蘑菇租赁的所有潜在逻辑。

转型后，蘑菇租赁的融资节奏明显加快，最近一次融资发生在2017年。同年5月，阿里蚂蚁金融服务完成了蘑菇租赁的第三轮融资；12月，蚂蚁金服再次为蘑菇租赁增加了c+轮融资。根据当时的官方公告，双方的紧密联系增强了乙、丙两端租用蘑菇房的综合能力

支付宝租赁渠道推出蘑菇租赁房和闲鱼租赁房后，交通效果立竿见影。据马晓军说，交通翻了一番。“租房本身就是一种低频率的交通方式，而且很难翻倍。”当然，他还需要了解合作背后的未知因素，即“真正的风险”。

“如果我选择与阿里合作，我必须弄清楚阿里有哪些优势可以做好。”在马晓军看来，阿里在交通、金融、信贷甚至一些潜在的智能数据方面都有优势。当人们相互交流时，他们会一个接一个地叠加在一起。然而，双方还需要很多其他的交流。“例如，如果你在短时间内生产一种产品，你需要不断地调整它。双方可以在逐步重复产品之前就理解和谅解达成一致。”

马晓军计划在下一步利用阿里的一些好资源为C方服务。“例如，我们现在正试图找到让客户先租后付的方法，这样他会觉得更安全。”。

在马晓军看来，只有阿里能做到这一点，因为阿里有一个花园。“我们提高了花园的信用价值，甚至我们还增加了一些信用价值，这样房东就可以免于被查封。”。

值得一提的是，虽然租赁市场很热，但即使是行业内的新兴巨头也没有听到任何盈利消息。就利润而言，蘑菇租赁的结果和期望是什么？

“蘑菇不考虑短期利润。”马晓军说:“租房子是一个微利行业。如果你想获得真正的利润，你必须扼杀大量扎实的工作，然后真正努力工作，直到你形成优势，然后考虑你是否可以参与一些可能性。在赚大钱的机会点。”

许多业内人士分析，为中小中介提供saas服务的平台公司以及蘑菇租赁等品牌公寓的发展前景值得思考。

世界银行副行长、鸿普公寓负责人甘伟告诉《中国企业家》，这类公司有一定的市场，但价值不大，因为“门槛不高”。另外，“蘑菇租赁是租赁后的一个操作环节，很难盈利。”

从事蘑菇租赁经纪多年的员工也告诉《中国企业家》，蘑菇租赁的发展前景相当艰难，尚未实现盈利。就收入而言，saas只能由中小业主使用，只能收取软件服务费。“目前在中国，面向小企业的软件即服务并不十分有利可图，更不用说面向二房东了。”关键是整个二板市场的利润不高，管理服务(费用)也不是必需的。”

马晓军对蘑菇租赁的利润前景充满信心。

"一旦你干了脏活，挣钱是不可避免的."按照马晓军的说法，“一旦你想完成一件大事，满足感是不可避免的。”我们必须做别人做不到的事情。不仅如此，还要把工作放在我们的能力模型中，这样我们才有可能。”

自我成长:光有软件即服务是不够的

蘑菇租赁公司的联合创始人龙东平表示，蘑菇合作伙伴的saas管理体系是蘑菇租赁公司自成立以来的核心竞争力。

然而，四年后，马晓军意识到光有saas是不够的。

“saas只是该行业的一项基本功能，而(公司)需要添加其他功能。”马晓军希望公司能“迅速发展第二种能力”。

第二种能力是指交通改造的能力，即如何让中介把第二个房东和房客串联起来。此外，马晓军还想要第三种能力:供应链能力，蘑菇租赁，甚至帮助房东做一些琐碎的艰苦工作。

在马晓军看来，蘑菇租赁在交通转换方面具有优势。例如，蘑菇本身就是第二个地主企业，因此很容易将商品来源与游客来源相匹配。此外，每个人的流量转换能力都不一样，甚至可以帮助二房东找到一些租金经纪人，帮助二房东照顾它，并进一步帮助二房东完成线下交易。

“毫无疑问，我们不仅仅是saas。”马晓军说。

马晓军认为，如何提高租赁市场的整体服务水平，应该分阶段、扎扎实实地做好工作。"许多分散的线下工作不容易做好."他强调。

哪里不容易？马晓军说，首先，你不仅要有资源，还要有管理能力:一方面，你需要底层的系统能力，通过数据分析知道问题出在哪里；另一方面，管理是非常艰苦和肮脏的工作。另外，有钱是必要的，而租赁市场又小又难做，所以不仅要做好赔钱的准备，还要做好长期的结算。

更紧迫的问题接踵而来。

“互联网的C端之战已经结束。我们的哪些公司是从低端资源开始的？”经过一番思考，马晓军探索了一条道路。“工业互联网依赖于那些在网上安顿下来并获得服务来赚钱的人。然后(我对这个行业的深刻理解是线上和线下的结合。”

当蘑菇租赁继续寻求转型时，租赁市场在过去一年发生了巨大变化。壳牌，一个诞生于连锁家庭的在线租赁平台，与旧的交通平台58 Anjuke竞争。这两大平台巨头在行业中的实力发挥了作用，这进一步增加了市场的变数。蘑菇出租屋缝隙中的生存。

“客户越来越少(蘑菇租房)，发展前景非常艰难。”21世纪不动产(21世纪不动产)中国区总裁兼首席执行官卢航告诉《中国企业家》，出租蘑菇的目标通常针对分散的独立品牌，现在品牌集中度越来越高，“除非你有自己的交通优势和技术专长。”

林雄首席执行官还坦率地告诉《中国企业家》，未来整个租赁市场的主流模式将趋向制度化、专业化，并在运营和质量等各方面具有优势。因此，“一些小型分散的中介机构在未来的市场份额和创造的价值将是有限的。”一些这样的平台可能价值不大。”他强调。

“蘑菇租房的商业逻辑和商业模式，国内外都没有参考，现在绝对有必要继续运作。”马晓军夸口说他已经跑遍了他租的所有维修站。关键的一点是，今天的租赁市场不再是一个住宅行业，也不是一个可以通过互联网解决的工作。要做好线上和线下的准备，核心是做好线下的事情。

“你看好58号房，会解决问题吗？没用的。你可能对线下房屋或租金不满意。”马晓军说。市场的变幻莫测再次考验了这位沮丧的企业家。

蘑菇租房能突破重围吗？

平台竞争:夹缝中生存

马晓军的公司里有一朵花叫“赵云”，被《三国演义》解释为“常胜将军”。事实上，对他来说，每天当他开始做生意时，他都很害怕。

“你必须确保激情是最好的。我总是说老板是最苦的，但老板更笨。为什么？因为你(即使是最痛苦的人)还在笑，即使你在身后被杀，你也会发现你并不害怕任何挑战。”马晓军笑了。

目前，蘑菇租赁面临的最大挑战可能来自平台纠纷。

在过去的一年里，58和壳牌平台之间的竞争变得越来越激烈。据马晓军称，包括其他服务需求在内，租赁仍是58家的强项。贝壳在买卖上有优势。像房屋交易这样的超低频交易严重依赖于58。在流量之后，是经纪人的服务能力。

“这是一个长期无法解决的游戏。”马晓军觉得有两家公司是合理的。“没有人有绝对的发言权，这个行业可能会变得更好。”在他看来，壳牌和58确实是牛，但其他人也可以从他们身上找到自己的成功之路。“今天，我看到许多公司，所有这些公司在细分领域都有更深入的发展。”

“我们不同于58和炮弹。”马晓军解释说:“第一，尽管蘑菇租房的总流量不超过58套，但在一些次区域，它提供的比它多；其次，蘑菇租赁为商家提供了saas管理功能；第三，我们还可以为他们提供转换离线交易的能力。我们也可以提供一些金融供应链的知识。有些工作他们做不好，我们帮助它。”

哪些工作他们可以做得很差，但是蘑菇租赁可以做得很好？

马晓军回应道:“以房屋装修、销售和运营这四个环节为例，有些机构把房屋装修作为自己的强项，把销售或运营作为自己的弱项，这就是租蘑菇房的机会。”此外，蘑菇租赁还为第二房东提供C端租户，而58和贝壳永远不会做这种生意。”

"目前，这种软件即服务机构并不是生活得很好."蛋壳公寓的创始人高静告诉《中国企业家》，原因是它们提供的价值有限，而且不容易收费。

卢航的观点更直接。他认为:“(一些中介)在加入壳牌(Shell)或c21等平台后，不能使用其他saas。再加上58现在是一个智能住宅，室友也有他们自己的系统，然后有更少的公司购买这个saas系统。”

上述专业人士的观点证明，行业内第一与第二的内讧是第三个受害者。现在，回过头来看，壳牌和58平台之间的战斗非常激烈，几乎占据了公司的优势资源。我们怎么能靠租一个既是平台又是服务的蘑菇房来生活呢？

“租一个有蘑菇的房子的目的是真正切入整个服务链做生意。(只是)我首先把自己定位为一个平台。(事实上)它是一个帮助人们工作的综合服务提供商。”马晓军说。他还表示，蘑菇租赁的交易链自然会产生流量，而saas有能力了解客户数据，而且流量更准确。“我们拥有的底层数据能力不同于其他机构。”。

然而，一些业内人士对蘑菇租赁的发展模式持乐观态度。据同一城市的一家城市公司Anjuke的负责人介绍，saas模式肯定是目前的一种趋势，saas服务平台定位于中小规模，蘑菇模式应该是合理的。至于发展前景，“与市场环境和替代模式相关的因素很多，不容易判断。”

北京房地产法律学会副会长赵秀池建议，小平台应该通过与领先平台的差异化发展而生存。

根据一家中介机构的首席执行官对《中国企业家》的分析，个人房东租赁市场是蘑菇租赁等公司的处女地，建议关注它，而不是中介和公寓。“由于市场两端的不对称，蘑菇租赁公司可以成为个人房东。这只不过是一个疲劳的点，想出一个离线团队像美国集团。”

这位首席执行官继续说，壳牌和58正处于平台竞争的焦虑阶段，因为它们的同质化严重。“一家公司的生存和发展不仅取决于其所在的市场，还取决于创始人和团队的竞争力。市场总是有起有落，公司也是如此。”

来源：人民视窗网