海口地标双子塔遭保利弃购 海航多笔交易价格谈不拢

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海航集团出售了超过3000亿元的资产，在疫情的影响下，进一步加剧了其财务困难。日前，海南省政府牵头成立了“海南海航集团联合工作组”，但并未接手，陈锋继续执掌海航集团。

“工作组的主要任务之一是协助HNA处置部分资产，而房地产资产的变现仍是重中之重。”一位知情人士向记者透露了联合工作组的情况。

自2017年底流动性风险爆发以来，海航集团一直在努力“自救”，包括寻求出售房地产资产。融创、R&F、保利、CCCC、中粮、金茂、华侨城、龙湖等知名房地产企业均与HNA进行了谈判。到目前为止，HNA拥有的许多住宅项目已经售罄，但海口双塔和日月广场等商业项目仍未找到买家。

近日，记者了解到，许多项目未能成交的主要原因是HNA不愿意“低价出售”，无法与买家协商价格，导致交易流产。目前，由于未出售的房地产资产大多为商业地产和巨大的债务压力等因素，HNA仍面临着资产评估困难和预期的局面。

双子塔中未完成的交易

在HNA的资金链出现问题后，该公司于2018年首次提出“去房地产化”，并将一系列房地产资产下架，包括正在建设中的海南最高建筑——双塔项目。

据资料显示，双塔项目位于海口市国兴大道大鹰山中央商务区核心区，由超高层塔楼、东西两侧附属建筑和地下车库组成。其中，主塔高428米，总建筑面积38.81万平方米，由南塔和北塔两个项目组成。一座90亿元的独塔投资创造了海南建筑史上的新纪录。

作为海口的标志性建筑，双塔项目一直受到外界的关注。蔡莲此前曾独家报道保利已联系HNA，并打算赢得该项目。日前，记者从几位接近保利和HNA的人士处获悉，保利去年放弃收购，主要是因为交易价格未能达成一致。

“因为它无法计算，也无法满足财务要求，保利内部投资委员会拒绝了交易。”一位接近HNA的人士告诉记者。对此，接近保利的人士证实，“我们当时设定的价格不能被对方接受。”

此外，HNA已分别与华侨城和中粮集团就另外两个项目，即南海明珠和日月广场进行了谈判，但知情人士告诉记者，谈判因同样的交易价格问题而失败。

“南海明珠是目前海口最大的填海工程之一。它位于海口市中心，地理位置和资源都很好。”海口当地一位业内人士表示。上述与HNA关系密切的人士透露，正是这种独特的地理环境，使得南海之珠的最初出价高达近150亿元。

截至去年12月底，HNA基金会(600515.sh)宣布计划将海口南海明珠生态岛(二期)项目以101.32亿元的成交价格转让给海南发展控股房地产集团有限公司。

虽然交易价格远低于预期，但HNA基金会在股权转让公告中披露，南海明珠采用资产基础法进行评估，增值率为110.61%。增值评估的主要原因是土地使用权的增值。

对于南海之珠的估价，上述海口当地业内人士表示，需要从不同的维度进行考虑，但这往往是企业在项目定价时遇到困难的原因。

“一方面，南海大部分珍珠是自给自足的，它也是一种商业产权。它受到规划条件的限制，资金成本太高，实现的途径也很少。该项目适用于管理资产巨大、营运资金丰富、资本成本低的企业。在目前的规划条件下，很少有国内企业能够接受；另一方面，南海之珠得益于海南自由贸易港的建设，是为数不多的省会城市填海工程之一，未来潜力巨大。”上述知情人士表示。

实现HNA资产的困难

“现在，一些债权人不愿与陈峰的团队联系，认为他们处置资产的速度太慢，周期太长。目前，工作组的首要任务是加快处置资产，并使其迅速变现以偿还相应的债务。”上述知情人士向记者透露了联合工作组的情况。

据知情人士透露，在HNA待售的房地产资产中，大部分是商业地产，总价格较高，转换速度较慢。对工作组来说，以合理的价格迅速实现这些目标并不容易。

根据HNA过去发布的信息，它在国内外拥有几个房地产项目。自因流动性危机被迫“瘦身”以来，海航已出售了大量国内外房地产项目。

据了解，海航集团剩余的房地产资产主要集中在HNA基金会的上市平台。HNA基金会有10多家子公司，每个子公司都有几个孙子，而HNA房地产只是众多孙子中的一个。根据天燕查的信息，HNA房地产已经投资了40家参与房地产项目的公司。

根据HNA基金会2019年的半年度报告，除了这家公司，HNA的其他平台也有与住房相关的业务。其中包括上市公司的供销社(000564.sz)、海航投资(000616.sz)、海航创新(600555.sh)、非上市公司杭州房地产、天津空港贸易、成都基金会、北京翼城、江苏翼城等六家公司

值得一提的是，在这次HNA危机中，海南发展控股有限公司多次出现。它不仅派董事长顾刚担任海南海航集团联合工作组组长，还冒险投入大量资金，将南海之珠据为己有。未来，它是否会继续充当“白衣骑士”，在HNA赢得更多的房地产项目，将会引起人们的关注。

“据估计，海南发展控股有限公司不会以现金形式向基金支付收购南海之珠的款项，但会抵销HNA向政府借入的资金。”上述接近HNA的人说。

根据工商数据，收购南海明珠的海南发展控股房地产集团有限公司，是海南发展控股有限公司的子公司海南空海美丽乡村建设有限公司的平台..海南发展控股房地产集团有限公司已经投资了44家公司，其中很多都涉及房地产开发。

来源：人民视窗网