新房成交史上最低，二手房交易速冻：现实极度困难？未来报复反弹？六大维度

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今年2月，全国房地产市场创下历史新低。

在武汉、宁波和重庆，新房于2月份售出。

在武汉、无锡和杭州，2月份售出了0套二手房。

在嘉里监测的27个重点城市中，2月份的总成交量仅为240万平方米，同比下降83%，同比下降77%，为有史以来最大降幅。

四个一线城市的总交易量仅为29万平方米，环比下降82%，同比下降73%，尤其是广州。

与此同时，建筑业的商业活动指数逐月下降33.1个百分点，一些住房企业的业绩下降超过80%。

然而，经历了多次极端困难的房地产行业，仍然有逆势数据，而且正以第一手数据飙升。例如，2月份房地产企业的销售增长超过100%；一线城市的土地出让金同比飙升80%，北京和上海屡创新高；76只地产股集体上涨，涨幅最高超过30%。

建造业的商业活动指数较上月下跌33.1个百分点

2020年，第一个官方数据——非制造业采购经理人指数(pmi)充分揭示了疫情对建筑业造成的严重损害:建筑业的商业活动指数和新订单指数分别为26.6%和23.8%，分别比上个月下降33.1个百分点和30个百分点。

短期内，疫情对各行业的生产经营活动造成了很大影响，尤其是建筑业的生产经营活动突然放缓。在非制造业指数系列中，建筑业务活动指数、新订单指数、雇员指数和业务活动预期指数均呈悬崖式下跌，拖累整体跌幅。

然而，相比之下，建筑业的销售价格指数仅下降了1.3个百分点，至50.9%，仍保持在50%的水平。建筑业务活动预期指数为51.8%，仍高于临界点，表明相关企业对行业复苏和发展有信心。

新房销售规模降至历史最低水平

今年头两个月，新房销售规模降至历史最低水平。

据嘉里称，今年2月，中国27个重点城市仅售出240万平方米的新商品房，同比下降83%，同比下降77%。受疫情影响较大的武汉和重庆在2月份甚至出现了零宗交易，原因是购房者购买房屋的意愿较弱，以及售楼处的开设有限。

2月份，北京、广州和深圳这四个一线城市的总交易量仅为29万平方米，同比下降73%，环比下降82%；二线和三线城市的总成交量约为211万平方米，同比和环比分别下降78%和84%。除了成都、南京和郑州的营业额超过20万平方米外，大多数城市的营业额都不到10万平方米。

在疫情的影响下，几乎所有的房企都面临着短期销售业绩下滑的压力。

根据目前的数据披露，融创中国2月份的合同销售额约为122.1亿元，同比下降33.17%；R&F地产2月份的股权合同销售额为25亿元，同比下降58.68%，环比下降59.55%；荣鑫中国2月份的总合同销售额约为30.36亿元，同比下降58.71%，环比下降58.74%；2月份首创置业签约金额约为8.4亿元，同比和环比下降超过80%。

根据中国科学院的数据，今年前两个月，所有阵营的房地产企业的平均销售额与去年相比下降了约20%。除了恒大，十大房地产企业的表现不如去年同期。

前两个月，有24家公司销售额超过100亿英镑，比去年减少了9家。恒大和万科超过800亿元，碧桂园超过700亿元。

2月份，房地产百强企业销售额同比下降38.66%，环比下降46.41%。目前，百强房企的门槛为16.5亿元，比去年的19.8亿元下降了16.7%。

数据来源:中央参考医院

在全国许多省市暂停开设线下售楼处的背景下，恒大提出网上购房，并在全国范围内以75%的超低价盈利。借助网上购物、七五折优惠等营销手段。根据恒大的公告，2月份签约销售额达到447.3亿元，同比增长107.8%。

万科在各区域项目中有不同的优惠活动，如福州9.9元获得5000元券；阳光城市推出5000元存款，享受2%的额外折扣和推荐佣金；融创在60多个城市推出了无理由退房政策。

与此同时，房地产企业全面推出了网上售楼处或现场销售活动，涉及中国几乎许多城市项目。碧桂园开通了凤凰链接，雅居宝开通了敏捷，融创重启了幸福链接，甚至中央企业中国建设地产也开始了建设链接。

二手房交易同比下降超过50%

二手房市场也受到了重创。当交易和照顾它同时停滞时，流行病对房价的影响开始逐渐显现。

根据兴业证券3月2日的研究报告，2月份统计的13个城市二手房交易面积同比下降75%，今年同比下降32%。其中，2月份无锡和杭州售出了0套二手房，而成都仅售出1000套，这与2019年1万套的月平均成交量形成了鲜明对比。

根据壳牌研究院的数据，武汉连锁店在2月的0: 00销售，从1月到2月，18个城市的交易额同比下降了55%。然而，市场参与者认为，住房需求不会因为黑天鹅事件而消失。

随着各地工作的逐步恢复和各地优惠政策的支持，壳牌预计疫情结束后将出现一波集中释放需求的浪潮。在这种情况下，预计新增供应可能需要更长时间才能恢复到疫情前的水平，受疫情影响的城市之间恢复的程度和速度存在一定差异。未来，城市的供给和需求会有短期的变化，但不会改变长期的供给和需求趋势。

白城房价同比上涨超过3%

住房企业积极以价格换取数量，全国各地的住房价格出现了结构性短期下跌。根据中国房地产指数系统的100个城市价格指数，2月份全国100个城市的新房均价为15173元/平方米，比上个月下降0.24%。

在100个城市中，26个城市环比上升，72个城市环比下降，2个城市与上月持平。与上月相比，上升城市的数量减少了36个，下降城市的数量增加了38个，其中4个城市下降了1.0%以上。

在房价上涨的26个城市中，日照、东莞和南通涨幅居前，分别上涨0.51%、0.48%和0.42%；漳州、盐城、深圳、银川、扬州、嘉兴和柳州上涨0.1%至0.3%；连云港和宿迁等14个城市的增幅不到0.1%(含0.1%)。金华和鄂尔多斯的新房价格与上月持平。

在上月下跌的72个城市中，跌幅最大的是衡水、潍坊、新乡和南宁，跌幅在1.0%至1.5%之间；太原、威海、佛山、鞍山、北海和株洲下跌0.8%至1.0%；无锡和湛江等12个城市降幅最小，不到0.1%。

尽管如此，100个城市的平均房价与去年同期相比小幅上涨了3.05%，与上月相比涨幅缩小了0.34个百分点，表明市场仍在企稳。

一线城市的土地出让金同比飙升80%

在疫情下，土地市场已经走出了市场分化。

根据中央医院的数据，300个城市共进行了1，364宗土地交易，与上月相比下降了10%，与去年同期相比下降了3%；交易面积为5193万平方米，同比下降2%，同比下降9%。其中，住宅用地(含)较上月下降29%，同比下降24%；交易面积1492万平方米，同比下降33%，同比下降20%。土地出让金总额为2392亿元，比上个月下降16%。

一线城市表现强劲，供需高于上月；二线城市已经明显降温，成交量和价格都在下降。

具体来说，上海在2月份出售了460亿元的土地，领先于一线城市。

2月14日，中海集团以14.13亿元的底价中标上海市普陀区红旗村旧房改造项目的两块商住地块；随后，香港置地以310亿元赢得了徐汇滨江西岸金融港的28块土地，创下了内地土地总价格的新纪录。

北京紧随其后，2月份共进行了10次土地交易，土地出让金达到439.89亿元。2月25日，经过72轮厮杀，华润+CCCC+北科建财团拿下了海淀西北王地块。成交价为76亿元，保险费率高达25.95%，创下近年新高。

然而，在头两个月，北京的土地出让金总额为673亿元，超过了上海的619亿元，成为全国冠军。

广州和深圳仍然冷清。与上月相比，广州家庭住宅的供需分别下降了82%和67%，所有进入市场的家庭住宅均以底价出售，总收入近13亿元，比上个月下降了近90%。其中，白云区江高镇地块被龙光地产以底价中标，成为本月转让费用最高的地块。深圳只有两个商业用地案例，分布在南山区，总收入超过20亿元。

二线城市的土地出让金总额环比下降超过40%。在四线城市，供应量环比下降近20%，成交量和价格下降，保险费率环比下降5个百分点。

总部企业在一、二线城市的土地市场上很抢眼。今年1-2月，三大房企的土地收购总量同比增长19.8%，前50家房企同比增长28%。2月份，全国50强住宅企业征地总量1731亿元，比上个月增长14.7%；前100家房地产企业的土地收购总额为1984亿元，同比增长7.2%，环比下降21.6%。

在征地金额方面，香港土地、绿城中国和华润置地在今年前两个月获得前三名。香港地产以318亿元获得一等奖；绿城中国以268亿元排名第二，征地势头强劲；华润置地以140亿元排名第三。

1-2月，前10家企业共收购土地1413亿元，占前50家企业的49.4%，房地产龙头企业收购土地资源的优势没有减弱。绿城表现突出，在北京、天津、大连、成都等城市获得了大量土地，其成就尤为耀眼。

76房地产股票上涨

房企在资本市场上表现出不同的氛围。2月3日股市开盘后，出现了集体暴跌。据斯诺鲍称，a股房地产开发板块的120只相关股票当天全部下跌，跌幅最高为10.14%，只有9只股票跌破9%。

但随后a股房地产股上演了绝地反击剧。随着房地产企业网上营销的正常化和地方政策的出台，市场信心明显恢复。

从2月份地产股的涨跌来看，2月份100家上市房地产企业的平均股价上涨了4.28%。其中，76只房地产股票上涨，2只持平，22只下跌。

2月份累计涨幅最大的是中天金融，涨幅达到31.28%，h股金地商品房和阳光城分别上涨27.77%和24.18%。这也是仅有的三家股价涨幅超过20%的房地产企业，以及21家股价涨幅超过10%的房地产企业。

目前，房地产行业正在欢迎近年来最宽松的政策。虽然由于各种原因基本面偏弱，但疫情对基本面的影响已经体现在资产价格上，政策的完善可以有效提升对未来行业繁荣的预期，对住宅企业未来行业收入、利润和现金流增长的预期将更加积极。

中国社会科学院财政经济研究所住房大数据研究小组在《中国住房大数据分析报告(抗疫情专题)》中预测，房地产行业属于高周期性和波动性行业，长期的政策调控和频繁的市场波动使房地产行业具有一定的缓冲能力。

在记者的笔记极其困难之后，

二月份，房地产市场经历了中国房地产市场历史上最糟糕的一个月。

供应停滞，需求冻结，一线城市的营业额暴跌80%以上，许多城市的交易量达到每月0: 00，即使在2008年金融危机爆发时也是如此。低迷的数据引发了人们对房地产市场前景的焦虑和猜测。一些人坚定地阅读空，但更多的人认为，报复性反弹只会在疫情爆发后出现。

没有全面恢复工作的时间表。高杠杆住宅企业被管理成本和高利息支出压垮了。由于上半年债务到期，已经面临巨大经营压力的房企开始考虑居住问题。

然而，危机一直是新模式诞生的土壤。网上售房和虚拟现实看房是“不得已而为之”的手段，但它们已成为未来房地产企业预售的一个重要趋势。

幸运的是，土地市场已经率先升温。面对供给的突然开放，房地产企业仍在理性投资和扩张中争血，争夺未来业绩转型的希望。

再一次，这是极其困难的，再一次，这是一个变革的机会。

视觉:张维为排版:陈梦愉郑智

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来源：人民视窗网