海南加码房地产调控！率先全面推行现房销售 全域限购政策不变

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海南省昨日发布了一项严厉的房地产政策。

3月7日晚，海南省委办公厅、省政府办公厅下发了《关于建立房地产市场稳定健康发展责任制的通知》(以下简称《通知》)。

通知中有三项重要的政策内容，即发展住房型商品房，落实限制当地居民购买多套住房的政策，落实现有商品房销售制度。

海南因此成为中国目前第一个实行商品房销售制度的省份，也是第一个在疫情期间加大监管力度的省份。

自2018年4月22日海南省实施“全球限购”政策以来，已经过去了近两年。这一政策进一步加大了对房地产的监管力度，海南省摆脱对房地产依赖的决心可见一斑。

支持合理的自我职业需求

海南省政府表示，发出通知是为了坚持房地产调控不可动摇的目标，不放松努力，保持政策不扭曲，保持政策的连续性和稳定性，支持合理的自住需求，坚决遏制投机性房地产投机，维护房地产市场的稳定。

《通知》明确了市县对当地房地产市场的稳定健康发展负有主要责任，避免将住房作为短期刺激经济增长的工具和手段。各市县要因地制宜，制定综合政策，把稳定土地价格、稳定房价、稳定预期的责任落到实处。

海南省此次推出的商品住宅主要面向无房户或人均住房面积达不到平均水平的家庭。销售目标、销售价格、公寓面积和转让条件有限，具有政策保障性质的商品房以政府主导、市场导向的运作模式建设，在一定时期内封闭流通。

《通知》提出鼓励将现有商品住宅用地或项目改造开发为商品房、商业、办公等经营性房地产或租赁住房。

目前，海南省三亚市和海口市位居全国40个重点城市之首，三亚市与海南省居民的收入差距很大。住房型商品房的推出将有助于盘活当地的一些闲置项目。

《限购通知》的内容包括:停止向已在海南省拥有两套以上住房的户籍和常住户口家庭(包括夫妻和未成年子女)销售住宅商品房和市场商品房。

首先推动现有的房屋销售系统

通知中最关心的问题是现有的房屋销售制度。海南省已明确表示，从现在起，将实行新划拨土地的商品房和现有的房屋销售制度。现有房屋出售的房屋应当通过竣工验收，供水、供电、供气、通讯等配套基础设施应当符合交付使用条件。

海南省住房和城乡建设厅厅长霍对媒体表示，目前，商品房预售制度引发的质量投诉、合同纠纷、交付延误、配套设施落实不到位、违法销售甚至开发商集资逃跑等一系列问题，已经成为房地产投诉和纠纷的最主要因素。为了从根本上消除预售制度带来的一系列问题，《通知》提出改革商品房预售制度，实行现有的房屋销售制度。

内地现行预售制度起源于香港，出现于20世纪90年代，随后在《房地产管理法》、《城市房地产管理条例》和《商品房预售管理办法》等多部法律文件中得到明确。

预售制度一直备受争议。在预售制度下，房地产企业可以在房屋建成前占用购房者的资金，大大减轻了财务压力，房地产正日益成为一种高杠杆的金融活动。此外，在预售制度下，购房者很容易在随后的房屋质量纠纷中成为弱势群体。

2018年9月，广东省房地产协会向各副会长单位下发了《关于请提供商品房预售许可证的紧急通知》，建议降低预售制度带来的高杠杆效应，逐步取消商品房预售制度，全面推行现售。然而，这份文件只是一个行业内的咨询，没有法律效力。目前，中国只有少数零星地区的项目试图出售现有住房，这还没有形成气候。

此次出售的海南旧房属于“以旧换新”，保留了空房的缓冲。中原地产首席分析师张大伟表示，海南的住宅用地存量巨大，住宅用地供应已经减少。总体而言，它对海南市场的影响很小。

然而，在现金销售制度下，住房企业的资金压力将会增加，周转率也会下降。预计未来企业参与海南房地产市场发展的门槛将大大提高。

“留而不投机”的基调保持不变

多位房地产业人士表示，海南率先加大房地产调控力度，这将对全国其他地区产生巨大的潜在影响。预计今后各地在出台房地产调控政策时会更加谨慎。" 3月份不太可能出现政策红利。"一些房地产企业的人告诉老何君

事实上，近年来几个地方房地产政策出台后频繁出现的"一日游"和"打补丁"现象，也表明"住而无房"的基调没有改变，房地产调控难以放松。

受COVID-19肺炎疫情的影响，房地产市场表现低迷。今年2月，70多个城市出台了稳定房地产业的政策。

其中，大部分地方政策只是减轻了房企的经营压力，而广州和驻马店则涉及到放宽相关政策中的限购和限贷条款，之后遇到了调整，相关条款很快被撤销。

3月4日晚，广州市政府网站发布了《广州市人民政府关于印发广州市在COVID-19中赢得肺炎防治工作，努力实现全年经济社会发展目标和任务的若干措施的通知》(以下简称《通知》)。与上一版相比，最新版《通知》第三十一条删除了“广州市商业服务项目不再限制销售对象，不再限制最小细分单位”的内容。这意味着，在广州政策中备受关注的“取消购买商业服务限制”等相关政策已被取消。

此前，率先下调首套住房公积金贷款首付比例的驻马店市相关负责人接受了河南省政府的采访，相关文件已从原网站上删除。

来源：人民视窗网