嘉凯城回复深交所：积极推动公司经营面改善

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编辑|王宗尧

贾凯市处置了大量资产，但未能在其账户上增加多少“真钱”。相反，它仍然有大量的资本外流，这使其财务状况似乎捉襟见肘。它在“博彩”电影业务上投入巨资，并因今年新型冠状病毒疫情的爆发而遭受重大损失。

近日，嘉凯诚回复了2019年年报的询证函，称其具有偿付能力，不存在流动性风险。然而，《红色周刊》的记者发现，嘉凯诚的回复有回避重要事情的嫌疑。截至2020年第一季度，其债务缺口为数十亿元，短期债务风险非常大。其房地产业造血能力差，无法缓解对短期资本的迫切需求，而其“博彩”影院业务受到疫情严重影响，无法盈利，仍需要大量资本支出。同时，银行信贷额度“减半”，融资能力减弱。

很难“还血”到股票房地产

2020年5月25日，深交所向贾凯发出询证函，询问其偿付能力:“公司短期贷款15.13亿元，一年内到期非流动负债26.45亿元。两笔短期债务合计41.58亿元。截至2019年底，该公司的货币资金为10.32亿元，表明其是否有足够的偿付能力。”

5月29日，嘉凯诚回复:“截至2019年底，从公司货币资金中扣除限制资金后，可用于偿还到期贷款的资金为10.16亿元。与此同时，在2020年，该公司将增加现有房地产资产的去库存化，并加快第二大业务影院业务的扩张。”

事实上，贾凯市回答说，它被怀疑回避了重要的事情。截至2019年底，其账面资本为10.16亿元，但根据2020年第一季度报告，截至第一季度末，其货币资本仅为1.21亿元，比上一季度下降88.28%。他“钱包”里的钱大幅缩水，但短期负债几乎没有减少。同期，短期贷款10.41亿元，一年内到期非流动负债27.38亿元。这两项短期负债总额仍高达37.79亿元，仅比上年同期下降9.11%。短期债务的风险敞口仍然很大，资金缺口为36.58亿元。

对于债务偿还问题，贾凯通过房地产去库存带来的现金流难以解决资金短缺问题。

2016年4月，贾凯在“换房”后进入“加速去库存”模式。即使贾凯市增加了存量房的销售，其销售情况仍然不能令人满意。据年报显示，2016年，贾凯住房销售面积为276，100 ㎡，销售额为23.86亿元，资金回笼27.45亿元。然而，上述数据均同比下降，降幅分别为10.59%、24.09%和32.51%。

2017年，其主要业务区域上海和杭州的已建成住房面积分别增长了39.4%和38.1%，但住房销售面积仍分别下降了38%和15.3%。2018年，上海的住房销售面积略微增长了4.5%，但到了2019年，下降了4%。

贾凯市主营业务销售不佳导致资本回报率令人担忧。从2016年到2020年第一季度，其经营活动产生的净现金流量仅在2019年为正，其余为负，总流出为39.35亿元。因此，总体而言，贾凯市近几年的来来往往并没有给其带来太多的流动性，其主营业务“造血”能力很弱，很难通过去证券公司来改善其财务状况。

“卖孩子”很容易，但要还钱却很难

贾凯市改变所有权后，开始出售项目公司的股权。2016年，青岛项目公司以36.6亿元人民币的价格转让给融创。2017年，该公司以56亿元人民币上市转让了巴登市项目公司100%的股权。2018年，五家公司的资产打包转移至杭州金兰房地产。2019年，苏州嘉和信的全部股权以9.9亿元出售，打包转让2.14亿元

从好的方面来说，出售嘉凯诚项目公司的股权是为了加快脱销，但实际上，“保壳”是有意义的。虽然贾凯市的净利润近年来大多为正，但实际上，自2014年以来，其非净利润已经连续六年为负，正是依靠非经常性损益，使得某些年份的净利润为正。非经常性损益大部分来自出售项目公司股权，出售项目公司股权的投资收益分别占2016年、2017年和2019年年度利润总额的516.34%、166.41%和877.50%。可以看出，贾凯市依靠“卖孩子”来提升自己的表现。

问题是，随着贾凯出售许多项目子公司，其库存量越来越少，从2016年的214.92亿元减少到2020年第一季度的60.65亿元。然而，其出售股票的愿望已经实现，这也意味着贾凯市没有多少资产可供出售和在未来实现。

另外，贾凯市出售该项目的转让款，回报率相对较低，难以缓解其流动性。

根据上述出让项目的公告，《红色周刊》记者发现，该合同的总资金大部分是项目公司欠贾凯的债权。例如，2018年贾凯打包出售的五家项目公司中，股权转让总额为3.55亿元，债务总额高达30.03亿元。同时，根据支付协议，债权的支付分为两个阶段，第一阶段在合同签订后12个月内支付10%；第二期应在合同签订后24个月内支付剩余的90%。例如，2019年，它出售了苏州嘉和信，股权转让9.9亿元，债务支付21.34亿元。债务支付的还款期限仍长达两年，第一年支付比例为50%。

这意味着收回债权才是贾凯市能够带来大量资金出售该项目的真正所在，但债权的偿还期约为两年，偿还期较长，且第一年偿还的比例不高。因此，贾凯市要解除巨额短期债务并不容易。

此外，虽然有还款协议，但出售项目公司的资金能否按时收回仍是个问题。根据贾凯市询证函的回复，2018年打包出售的5家公司的股权转让款1.12亿元应在2019年收回，但至今未收回。仍有26.27亿元的债权未清偿，以后能否按时收回仍不得而知。

“博彩”电影业务受损

随着房地产业务的萎缩，贾凯开始培育新的主业。2018年，它斥资5.65亿元收购了《北京时报》，并正式进入电影行业。但同年，其影视放映业务收入微薄，仅实现营业收入3171.5万元。到2019年，这项业务的营业收入大幅上升。到6.19亿元，总收入的比例也从1.87%攀升至37.48%，因为贾凯在2019年大力推广。

不幸的是，贾凯市刚刚在“博彩”电影业务上投入巨资，2020年爆发了新型冠状病毒疫情，这对影视行业的影响尤为明显。据央视新闻报道，4月15日下午，国务院联合防控机构召开新闻发布会。中国疾病预防控制中心环境研究所所长史晓明在会上介绍说:“剧院、游戏厅等娱乐场所暂不开放，大型展览暂不举办。”整个电影和电视行业近乎停滞的局面仍在继续。

对贾凯寄予厚望的电影事业无法发挥其实力，这给它带来了巨大的冲击。2020年第一季度，其总收入下降了60%，净利润为3亿元人民币的巨额亏损。在疫情期间，虽然电影院关闭了，但租金和员工工资等固定成本很难削减，账户中的资金继续流出，但流入量很小。从现金表现来看，2020年第一季度，其净现金和现金等价物减少了6.48亿元，这表明贾凯仍处于大规模“失血”状态。

融资能力可能会下降

目前，贾凯的资本回报情况令人担忧，电影业务正处于需要大量资金来维持运营的状态。因此，通过外部融资“补血”尤为关键，但令人费解的是，从2017年到2020年第一季度，除2018年外，其筹资活动的现金流量为净流入3.24亿元，其他年份出现巨额流出，流出总额为73.79亿元，这也导致了贾凯的资本状况。

原因是，随着大量项目子公司的出售和业绩低迷，贾凯市似乎严重影响其融资能力。以2017年为例，年报显示，贾凯信托融资占融资总额的比重从33.75%大幅上升至61.03%。从融资成本来看，银行贷款成本相对较低，在4.66%至7.11%之间，而信托融资成本相对较高，在7%至11%之间。当年，融资成本较高的信托融资比重大幅上升。事实上，据年报显示，2017年，贾凯银行信贷额度也从上年的28.19亿元大幅降至11.64亿元。截至2018年，其银行信贷额度仅为10.12亿元。2019年，未披露相关信息。

有趣的是，尽管贾凯在2019年没有披露银行信贷伦敦银行同业拆放利率，但其披露的银行贷款融资成本增加了。2018年银行贷款融资成本为4.9%~9.03%，2019年为5.23%~10.93%。在同行业中，以万科为例，2019年年报显示其银行贷款的融资成本为，但嘉凯诚银行的授信额度降低，融资成本再次上升，这可能表明其融资能力减弱。

鉴于资金严重短缺，贾凯市寻求其他紧急融资渠道。2020年5月19日，它宣布计划发行13亿元公司债券以“补充血液”。就目前而言，不管这次发债成功与否，就上市公司面临的37.79亿元短期债务而言，新增债务规模似乎只能稍稍解决“近渴”。同时，目前其房地产业务和电影业务的盈利能力都很差，目前不可能谈及资金的回报。在高短期负债的情况下，不应低估未来债券赎回的风险。

此外，如果增加外部融资，贾凯市的财政支出也是一个大问题。从2017年到2019年，财务费用仍然不低，分别为10.89亿元、5.76亿元和6.96亿元，分别占营业收入的86.55%、34%和42.12%。如果不考虑st公司，这个比例是一样的。如果债券发行成功，贾凯市的财政支出将再次上升，这将侵蚀当时更多的利润。■

来源：人民视窗网