深度|还原深高南学位房争议的216小时

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6月4日下午(截止日期前一天)，深圳市高中南校区申请学位降级的家长(以下简称申高南)与香米湖街道办事处、福田教育局进行了最后的讨论，并在会上宣读了福田教育局对申高南的回复。国土资源部表示，泰安轩、泰安康轩和朱元社区为一级社区，其他社区(安华社区、中国有色金属杭钢大厦)。

这是目前的最终结果。

镁编辑了解到，财富广场27位注册家长中只有一位按照三个标准重新提交了材料信息。

图片来源:福田区教育局

下面是深圳独特的入口方式的另一种解释:

根据福田区的积分准入规定，一类房地产有80分，三类只有70分。作为深圳四大名校之一，沈高楠的入学分数在过去两年里迅速上升，2018年仍为85.4分，2019年上升至98.7分。根据招生情况，深圳高南计划2019年只招收540名学生，但申请人数已达到1060人。

深圳学位室的研究专家胡马表示，与深圳实验、阜外、红岭这四年的分数上升速度相比，深圳高南的分数以每年3-4分的速度上升，录取分数线很快就会达到满分。深南高中校区太大，供需矛盾太激烈。

目前，除泰安轩、泰康轩和朱元社区(基本分为80分)外，安华社区、杭钢大厦、中国有色大厦、泰然公寓和财富广场仍按三类招生(基本分为70分)。

与规则中的连续居住加积分的选项相比，基本分数大大降低了10分，这基本上意味着没有办法深入和提高。

用业主的话说，这是目前的最终结果，但在过去，系统中只有两种类型的商品房和商业公寓，现在增加了单一公寓选项。然而，如果按照这一新制度分类，整个地区(如百花区)所有类似单身公寓的项目都必须按照三个类别进行选择，这可能涉及更大范围的程度调整。

6月4日由学位申报系统的所有者提供

从6月5日起，业主在申报栏中将提供更多的单身公寓选项

在镁业获得的家长与福田区教育局沟通的录音中，一位工作人员说:“我也不能影响这件事。如果最终确定您可以返回一级，我将再次让您返回一级。”

根据音频内容，国土资源局已经向教育局提供了文件。至于临时调整的公开性和透明性，“我不认为有什么是不公开和透明的”，一套房子或整个城市的问题是“为了整个城市”。

在安化住宅区，一条主干道穿过住宅区的南北大门。在主干道的一边是工业区的办公楼和工厂仓库，还有卖取暖枪的老板在订购货物。在住宅楼走廊的另一边，几个小孩正在玩耍，他们可能还不知道。此时此刻，外界正围绕着他们的未来展开激烈的“防御”。

学位降级后，财富广场附近一家中介店的房地产顾问杨成(音译)的收入出现了下降。6月6日，天下雨，所以他只能通过电话和网络与店里的顾客交流。目前，学位问题还没有解决。当有买家前来咨询时，杨成会先问客户是用办公室还是学位。如果是为了学位，他建议顾客等最后的消息。

平均价格为10万英镑/套的旧单身公寓

6月6日，镁研究所走访了卷入度退化风暴的社区。

近两年来，深圳一直教育资源匮乏，在学位申请资格考试阶段，尤其是今年，开始“查实际居住地”。

福田区、南山区、罗湖区、平山区、光明区和龙华区已经发出明确通知，申请学位需要实际居住，同时工作人员将前来检查实际居住情况。如果发现没有实际居住地，将采取取消资格等措施。在某种程度上，这阻止了一些家长通过“买租约”申请学位的不正常方式。与此同时，深圳市著名的学位房早年的许多土地属性并不十分清晰，存在许多“历史遗留问题”。因此，福田的结果也让在其他地区购买类似房产的业主开始担心。

镁编辑在今年早些时候的一次采访中了解到，一些家长向深高投诉。这些家长是“那些购买了正规住宅商品房，花了1000多万元的人”。由于担心分数不够，他们早就告诉教育局，要优先招收住宅商品房，20-30平米的单身公寓不是住宅商品房。

申问了福田区教育局，回答是这些社区暂时是按照三个标准招聘的。

中介朱晓的引入，也在一定程度上证实了一些网民的猜测和实际居住政策的落实:深圳、高南的学位有限，该地区还有社区更符合学位申请。土地用途为一般住宅用地，房屋类型为住宅，有实际居住。

镁在退化群落中的实践探索

在实地考察期间，镁业发现仍在投诉中的泰然公寓与“暂时安全”的太安轩和太康轩之间只有一条狭窄的小巷。

泰然公寓建于1990年，泰安轩和泰康轩建于1999年至2002年。泰然公寓共有8栋楼1380户，主要是一居室、一居室和一间30平方米以上的浴室，还有少量两居室、一居室和一间70平方米以上的浴室出售，平均价格约为10万元/平方米，总价为350万至700万元。

三十年的历史和过时的宿舍设计风格深深地烙上了泰然公寓的烙印。如今，泰然公寓仍是原来的样子，是一栋管状建筑中的宿舍，为定居深圳的奋斗者提供娱乐。

在法定图则上，泰安轩、泰康轩和泰然公寓显示土地为“r3”，即三类居住用地。使用范围包括直接建设工业区、仓储区、学校、医院等配套设施；主要用途为宿舍，其他用途为幼儿园(托儿所)业务、附属市政设施、附属交通设施及其他配套辅助设施。

镁在退化群落中的实践探索

这实际上与车公庙地区的早期规划有关。《深圳市福田区分区规划(1998 ~ 2010)》文件显示，车公庙曾规划为工业区。早期，深圳的城市规划严格区分工业区、商业区和住宅区。后来，一些土地用途被改变，并建立了毗邻的居住功能区，如员工宿舍。

朱晓的介绍也相互印证。在泰然公寓之前，房产证上的房地产用途是住宅用地，但2004年房产证变成了工业用地，用途变成了单身宿舍。在此之后，所有者仍然可以锁定深度和高度，直到今年的度降级爆发。在他的团队中，有人每天都在讨论可行的方法，并不断抱怨。

个人住房价格降低了60万英镑

此外还有泰然公寓、有色大厦、财富广场等。作为宿舍，安化社区保留了大部分工业区的外观。

在法定平面图上，财富广场显示“c5”，商业办公用地；有色大厦、杭钢大厦，法定平面图显示“c2”，商业办公用地；安华社区表明，土地是“m1”，一种工业用地。

镁在退化群落中的实践探索

在降级之前，有不少父母以很高的学位购买了这些房产。目前，财富广场在香米湖地区的热门搜索社区中排名第一，泰康轩在车公庙的已售社区中排名第二。根据诸葛的找房数据，财富广场和泰然公寓在90天内售出16套。

杨成表示，学位降级事件后，社会上的交易减少了，但上市和价格都没有大的变化。目前，财富广场有53套待售房屋，泰然公寓有40套待售房屋。

镁在退化群落中的实践探索

《镁》的编辑注意到，就在9天前，也就是事件发生的当天，财富广场有了一个新的套房源，价格为600万元，单价超过12万元/平方米。

降级事件尚未结束，诸如“甲级点”、“深高热点”、“深高小房、低总价”、“待拆房产”、“购房资格”等标签仍在各大中介网站的财富广场、泰然公寓等降级房产的挂单上。

杨成表示，目前还无法评估该事件对房价的影响。据媒体统计，在同一地区，一般学区的房子一般都有20%左右的高溢价，而一些著名学校的溢价超过30%。如果社区被降级和转移，这些社区的账面价值将大大降低，而没有深高学位的庇佑。

朱晓告诉《镁》杂志编辑，泰伦公寓在套房源市场的挂牌价格为350万元，该房产已被紧急出售。业主能卖出290万元，报价已经降到去年底的水平。在他的花言巧语中，即使他被降职，不再有深度和高度，社会仍然可以被摧毁。

离最后期限不到6个小时，我被告知“第一次审判失败了”

让我们回顾一下整个故事。

5月26 ~ 29日18: 00，第一次查看深圳市福田区小胜初的注册信息。然而，5月29日中午，全伟收到了深圳市高级中学反馈的“一审失败”。

全伟立刻惊呆了，他觉得自己无法接受这个事实。在信息审查截止日期的前几个小时，我花了很多钱买的学区突然被告知我的孩子不能去重点学校。

全伟的社区是财富广场，泰安轩、泰康轩、朱元社区、安华社区、杭钢大厦、中国有色金属大厦、泰然公寓的业主与他有类似的经历。

镁在退化群落中的实践探索

反馈中的“不合格”是指这八栋楼的业主提交的未通过深圳高中和小升初初审的信息，因为他们不符合一类学生拥有住宅商品房的要求，不能出示相关的住宅商品房证明。这8个社区从一级(80分)降为三级(70分)。

在过去20年甚至更长的时间里，这些房产的整体标准没有改变，它是根据一个学生班计算的，这是全伟去年在这里大量投资买房的唯一因素。

根据几位业主的描述，6月1日下午，八个小区的业主集体来到福田区教育局门口，希望得到明确的回应。后来，每个社区派出五名代表进行谈判。由于这一轮的结果，泰安轩、泰安轩和朱元社区的土地都是住宅，可以通过考试，也就是说，这些业主的子女仍然可以按照他们的意愿在深圳学习。不过，由于土地性质的缺陷，余下的5个住宅区均附有商业或工业用地，所以教育局并没有给予明确的答复，也未能顺利通过考试。

当天晚上，一些业主和深感焦虑的家长在福田区教育局门口不愿离开。

只有一位家长根据三个类别重新填写了信息

6月2日，全伟等五个社区的业主代表再次来到福田区教育局。教育局局长主持会议并回答了问题。国土资源局负责人参加了会议，并对商住区教育配套建议进行了说明。

根据镁收到的谈判视频片段，要点如下:第一，单身公寓没有配备学位。这里的单身公寓是指建在工业用地、商业用地、办公用地和混合用地上的单身公寓和单身宿舍；第二，单身公寓的住宅用地配备有学位，所以泰安轩、太康轩和朱元小区都顺利通过了审核；第三，在没有其他住宅物业的情况下，为了保障适龄儿童接受教育的权利，建议教育局应就他们的学位需求作出整体规划，并尽量安排入学。

不过，对于非住宅用地，教育局并没有给予准确的答复。全伟的描述是“教育局的人以后说不清楚”，这也在现场视频中得到证实。

全伟说，福田区教育局在会上表示，根据福田区规划局的答复，确定涉及的几套住宅非住宅商品房不符合一级整体条件。然而，当业主要求福田规划局检查确认函时，该局表示从未出具任何确认函。

业主提供的收据收据

“我们的业主去规划局申请确定小区的土地和房屋用途，但目前只接受了，但说7月31日会给出结果。在地政部门没有公开对有问题的房产类型作出相关解释的情况下，教育局单方面取消了进入一类学位房的资格，将其划入三类。问题是学位太紧了。今年有630名学生报名，但去年有1000多人报名。如果按照买房的时间来计算积分的话，有些学生肯定是被分流了。”

6月5日，全伟又收到一条短信，内容是:“根据核实的相关房产的土地使用和房屋使用情况，确定你申请进入房地产的积分是按照特殊房产标准计算的”，提交材料的截止日期是6月5日。也就是说，这五个社区的房屋仍按第三个标准计算。

对于这种情况，全伟和财富广场的业主，以及其他四个不成功地区的业主都不满意。

全伟告诉镁，现在的核心问题是教育局通过土地和房屋的性质来判断它是否是一个住宅。其中，我们8个区的房屋用途主要是单身公寓，这一点教育局已经说得很清楚。毫无疑问，这是由规划局确定的住宅用途。我们的社区建于1999年。原土地性质为混合商业和住宅用地，即c1+r3(c指商业，R指住宅，英文缩写)。根据深圳市建筑规划标准，它是指住宅面积大于商业面积的建筑。根据深圳市2009年公布的农业科学中心的法定规划，该地块在2004年被重新规划为商业丙类，但该文件还表示，历史现状得以保留。

财富广场的业主认为，土地的性质和房屋的用途是毫无疑问的。

一些业主坦言，“我知道这个地方的学位不够。为什么新建的社区不适合学校？我们必须把我们踢出去，抢走我们的资源？”

“我们的房子已经从住宅变成了特殊的财产。如果单身公寓不是住宅，为什么限制购买和限制贷款，你可以申请公积金贷款？”

6月7日，镁编辑获悉，财富广场27位注册家长中只有一位再次填写，其他家长没有再根据这三个类别进行选择。

编辑|郑恒丰

这篇文章来自我的小朋友:

镁雕刻房地产(微信号:房地产圈)

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来源：人民视窗网