复兴与传承 十万亿规模城市更新遭遇挑战

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在这个过程中，如何在城市的快速发展中找到城市记忆与经济发展之间的平衡？如何继承和创新？这是住在这个城市的每个人都关心的问题。

6月20日，在广东省房地产业协会的指导下，由南方出版传媒有限公司主办，时代传媒、时代周刊、时代财经联合主办的“迎接2020时代论坛”在佛山恒达山水龙蟠举行。

本次论坛以“传承与创新:城市的未来”为主题，邀请了中国指数研究院华南分院院长、广东省房协专家委员会委员、城市更新服务中心常务副主任陈珊、卓越城市更新集团副总经理、佛山/中山分公司总经理郑、凯撒集团城市更新研究院业务总监戴哲、 R&F旧城改造集团工业部副总经理颜屋、广东省旧城改造研究院副院长等相关专家讨论热点话题。 时代传媒相关领导、政府和企业界、行业专业人士和读者代表也参加了活动。

时代传媒副总编黄长城在开幕辞中表示，本次时代论坛的主题与当前的热点密切相关，他希望通过行业专家的主题演讲和品牌企业的经验案例分享，寻求更多的解决问题的思路，共同展望城市的发展和未来。

“时代论坛是时代传媒最具影响力的品牌活动。自成立以来，已成功举办了50多个系列活动。我们在这里分享经验，探索文化，体验技术，享受未来，用温度、热量和力量发出声音。”黄长城说道。

时代论坛自成立以来，一直秉承交流信息、汇聚智慧、共谋发展的宗旨，以主题讲座、系列沙龙、高端访谈等形式，邀请各界专业人士探讨当前经济、政策、文化、教育等热点话题，引起了业内外人士的广泛关注。

10万亿轨道开启

如何继承和创新城市？

会上，由中国指数研究院华南分院院长、广东省城市更新研究院院长助理、卓越城市更新集团副总经理郑、凯撒集团城市更新研究院业务总监戴哲、城市更新集团产业部副总经理等五人组成的豪华嘉宾阵容，分别就论坛主题发表了深刻见解。

「市区重建的目的主要是达到四个目标:第一，解决发展不平衡的问题，满足居民对美好生活的渴望；二是促进产业升级，促进城市转型发展；三是优化城市生态环境，建设绿色生活空房；四是优化城市治理，提升城市管理体系。”张雪华在他的主旨演讲中说。

根据张雪华的说法，城市功能将不可避免地由于老化或不适应外部变化的迭代过程而下降。局部或整体的、循序渐进的城市更新是解决城市发展不适应性、促进城市追求卓越的唯一途径。

以深圳中心为例，郑谈及“cbd核心区旧村改造的继承与创新”。

据资料显示，深圳最中心的老城区港下西村改造工程也是深圳首批提出的大规模旧城改造项目之一，占深圳中心区1/9的土地。2009年，港下西村开始拆迁，涉及10万移民，重建面积54万平方米，建筑开发100万平方米。

“经过几年的改造，卓越已经成功地将这个落后的老村庄升级为世界新的大都市中心，并修建了艺术中心、社区文化室、垃圾转运站、立交桥和道路等配套设施，改善了城市发展的必要功能。”郑表示，深圳中心项目相当于在深圳核心区再造一座新城，是中国古村落改造的经典案例。

颜屋以广州申景古村落为例，谈如何促进传统村落的有机更新。资料显示，神井古村落始建于宋代，已有700多年的历史。

2016年，由中山大学、广州市城市规划勘测设计院和广东省殷诚城市更新研究院组成的申景工作室开始对该村进行微改造，这也是广州市首次通过自下而上和公众参与的方式进行微改造。

「在早期阶段，工作坊将推动村民共同规划村内的发展前景，并满足村民对村内环境及配套设施的需求。在微装修期间，工作室还将重点挖掘空村公共展，积极研究开发古村落旅游纪念物品。”颜屋指出，如今，古村落中的青石越来越少，水泥路越来越多；青砖越来越少，瓷砖越来越多；土著人越来越少，新居民越来越多。更重要的是，在过去的几年里，当车间进驻后，村集体从无所事事变成了面对与微装修相关的问题，村民也从无所事事变成了积极维护装修成果，积极寻找车间一起设计。

戴哲用数据说明了城市更新和发展在未来的巨大潜力。他指出，未来房地产增量市场每年将增加16万亿元，而现有的股票市场为300万亿元。现有存量按年转换率2%计算，年城市更新规模超过6万亿元。如果未来转换率大于2%，每年的城市更新规模将超过10万亿元。这意味着一个新的10万亿轨道已经开启。

沈鹏认为，随着中国新型城镇化建设的深入，旧城区、旧农村和旧工厂的现有土地需要得到振兴。

展望未来，城市更新将不再仅仅是街道或建筑表面的改变，而是紧跟产业升级和消费结构升级，重塑城市空空间沈鹏说。

他说，这也意味着中国的新型城镇化建设将从注重数量的粗放型发展转变为注重质量的内涵式发展。

城市更新的前提是尊重文化

如何在城市更新中保持文化？如何克服财政困难？

主旨演讲结束后，圆桌对话开始了，主持人频频提问，来宾们热烈讨论。

各方关注的是，虽然前景看好，但城市更新通常面临着资金投入大、产业定位难、拆迁利益难以平衡、历史文化容易流失、居民生存发展难以保障等挑战。

“在初期阶段，公司将首先了解旧城改造项目的具体情况和产业基础，并调查当地的城镇街道规划蓝图。”作为对这个问题的回答，沈鹏给了R&F打破游戏的方法。

沈鹏进一步提出，在达成初步合作意向后，公司团队将根据项目的实际情况制定产业规划方案，并确定产业定位。

他说，在那之后，他将在早期阶段开展投资促进业务，以建立行业的初始生态。在项目开发过程中，公司高度重视产业与招商的并行运作，积极引进投资资金。

“对于城市更新项目，在改善城市环境的同时，我们还必须重视文化复兴和尊重与敬畏文化。”郑还向观众介绍了卓越集团的老改革经验。

郑认为，要搞好城市更新，首先要与政府合作，以市场为导向配置国内外资源，取长补短；第二，我们必须赢得许多主体的充分信任；三是内部要坚持标准化和规范化运作；第四，引入实力团队共同发展，各方资源互补；第五，我们应该清楚知道在核心地区进行市区重建计划时可能遇到的问题，及早预防和有效回应。

戴哲认为，城市更新本质上是一项跨周期投资，现金流和财务能力至关重要。

「市区重建确实是一项长远的发展计划。要度过这个漫长的周期，我们必须有决心，很明显，这不是投机，而是投资。”戴哲指出，除了决心，公司团队应该装备齐全。此外，我们应该提前做好准备，并引进资金，以确保良好的食物和草为以后的转变。

“从以往成功的城市更新案例来看，完全市场化的更新模式推动了城市更新进程，提高了资源配置效率，促进了城市更新各方的参与，实现了繁荣、共赢和利益共享。”张雪华认为，城市更新理念的提升和更新使命下的历史责任正在将城市更新主体的能力推向一个更高的层次。优秀的城市更新实施者需要规划导向、资金平衡、建设与运营、协调与合作、文化与生态建设等综合能力。，以有效应付市区重建的各种挑战。

来源：人民视窗网