甩卖项目不忘拿地 招商蛇口资产整合提速

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6月18日，北京产权交易所披露，招商局蛇口拟对股份有限公司苏州赵蓉致新房地产有限公司增资，并引入一名持股24.5%的合伙人。募集资金不低于9800万元，用于补充营运资金和扩大公司经营规模。

据《时代周刊》记者不完全统计，自去年以来，至少有12个项目在招商局蛇口出售或上市，全部是招商局蛇口子公司的股份。

6月22日，招商局蛇口在接受《泰晤士报》记者采访时表示:“股权转让通常是按照生产经营管理和控制计划进行的。”

“中央企业出售项目的问题需要从两个方面来看:第一，以房地产为非主营业务的单位正在执行SASAC的“退房令”；第二，一些住房企业正在进行土地储备的优化和调整。”6月22日，中国企业资本联盟副主席柏文告诉《时代周刊》记者。

在转让项目股权的同时，招商局蛇口也在征用更多的土地。据《时代周刊》记者的不完全统计，截至6月22日，今年招商局蛇口收购的土地量已达到近500亿元。？

寻求买卖规模和利润的同步增长是蛇口招商局的最终目标。投资愿景、内部行动和运营能力都非常重要，它们影响着目标的完成。

频繁出售资产

自重组上市以来，蛇口招商局一直在进行业务调整和资产整合。在出售的房地产项目中，有许多位于一线和二线城市的商业地产。

6月1日，北京产权交易所显示，招商局蛇口和赣州元康投资合伙(有限合伙)拟转让沈阳金岛汇通房地产开发有限公司100%的股权和4.93亿元的债权，总上市价格为7.02万元。

"这个项目估计卖不出去，主要项目是亏损的."6月21日，该项目的经营者告诉《泰晤士周刊》记者，“截止日期过后，我们决定不再继续内部上市，我们将留下来慢慢提升自己。”现在，领导们对这个项目仍然非常乐观，因为它位于城市新兴商业区的核心，交通便利。”？

上述经营者指出:“蛇口商人都是社区企业，业务量并不太大。社区支持业务之一是出售房屋，另一个是给房地产企业稳定的现金流。就目前情况而言，投资业务的基础需要不断巩固。”

招商局蛇口转让的另一项资产是位于二三线城市的住宅项目。

今年以来，招商局蛇口通过增资的方式先后转让了佛山招商绿湖10%的股权和Xi安项目49%的股权，长沙一德房地产有限公司转让了项目公司49%的股权，嘉兴赵信房地产有限公司转让了49%的股权，苏州赵蓉志信房地产有限公司转让了24.5%的股权。

从转让方式来看，都是通过增资扩股完成的，引入的股份比例大致在50%以内。

“增资扩股的好处是，在出资阶段不需要缴纳企业所得税，在股权收购中往往存在较高的股权溢价。这部分所得税非常高。”6月20日，一位上市房地产企业财务部门的内部人士告诉《时代周刊》记者。

马葭土地市场

一方面，该公司经常出售其股票，而另一方面，它继续进行新的投资。

在今年的业绩发布会上，董事总经理姜铁峰详细阐述了招商局的征地计划。“2020年的征地量计划应该超过2019年。在保证效率和质量的前提下，规模也可以稳步增长，在同行业中。不要落后。”

在长江三角洲地区，蛇口的投资更加频繁。

6月15日，经过5个多小时796轮的竞标，中国招商蛇口以24.11亿元的价格，以超过138%的溢价赢得了江苏省徐州市的一块住宅用地。

到目前为止，蛇口招商局已经赢得了长三角地区的杭州、上海、无锡、苏州和南通。

“华东一直是推动投资表现的主要力量，增持长江三角洲是常识。”6月20日，蛇口招商局的一名内部人士告诉《时代周刊》记者。

数据显示，2019年，招商局蛇口实现营业收入976.72亿元。其中，华东占20.69%，华南占12.23%。

除了长江三角洲地区，成都也成了招商局蛇口眼中的“热点”。？

据《时代周刊》记者统计，就在5月份之前，招商局蛇口在成都赢得了5块地。今年6月，招商局蛇口收购土地的步伐没有停止，所有土地都是优质地块。

“4月和5月的土地市场仍然比较热，主要是因为受疫情影响，房企在2月和3月几乎没有征地，4月和5月是房企重启征地的关键节点。土地市场的整体交易规模也在逐步扩大。保险费率指标的逐步上升是不可避免的，招商局蛇口的土地成本上升也是正常的。”6月21日，一家中央房地产企业的投资负责人对《泰晤士报》记者表示:“拿到土地是好事。例如，我们在上半年参与了海湾地区几个城市的土地拍卖，最后由于激烈的竞争而退出了标语牌。”

蛇口招商对《泰晤士报》记者表示，公司坚持高质量的综合开发模式，在保持战略实力的同时，公司的投资开发更加理性，新项目注重预期收益，一城一策，准确征地，在保证经营现金流安全和负债比例合理可控的前提下适度增加投资。

强调利润和规模

蛇口工业区重组上市以来，利润率成为招商局蛇口的主要考核标准。

"快速返还现金已经成为公司的基本要求."上述蛇口招商局内部人士告诉《时代周刊》记者，各城市的公司都将销售回报提到了最重要的位置。

除了加速销售回报，增加利润的另一个捷径是出售资产。

根据财务报告，2019年，招商局蛇口的股权处置收入主要来自于对边疆蛇口商业控股有限公司100%股权、深圳市商祺房地产有限公司51%股权、深圳市乐毅房地产有限公司51%股权和深圳市台子湾乐居房地产有限公司51%股权的处置，这四笔交易为招商局蛇口带来了总投资收入59.91亿元。

如果出售资产是为了获得现金流和提高利润率，那么在增持土地市场的背后，招商局蛇口渴望规模。

2019年，招商局蛇口销售额首次突破2000亿元，但行业排名仍在前10名之外。

招商局蛇口董事长徐勇军在今年的业绩会上承认，公司也注重规模排名，规模是不可或缺的，但应该是盈利和质量。？

上述招商局蛇口的内部人士对《泰晤士报》记者说:“我以前来过中海，我觉得招商引资跟其他央企还是不一样的，规模上也会有一些压力。”

在规模压力的背后，招商局蛇口面临着流失率下降的问题。2017年至2019年，员工流失率分别为0.35、0.28和0.24。

白文喜指出，对于房企来说，流失率下降可能有几个原因:一是市场条件不好，推动不力导致产品去化学化缓慢；第二，项目开发周期过长；第三，内部资源的缺乏导致项目进展缓慢；第四，企业经营管理的特点、产品结构和经营模式导致了人员流动缓慢。

白文喜认为，如果高周改造房企的流失率下降，将会增加企业的财务成本，从而导致企业盈利能力下降，增加现金流压力，从而推高企业运营难度。

在规模和利润的双向要求下，资产能否带来预期的结果取决于时间。

来源：人民视窗网