顾云昌：不能指望未来10年楼市仍有500%的增长！

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作者|顾云昌(全国房地产商会联合会主席、原住房和城乡建设部住房政策专家委员会副主任、网易研究局专栏作家)

房地产对扩大内需具有重要意义

在疫情形势下，房地产恢复速度相对较快。首先，从投资角度看，1-2月份全国房地产开发投资同比下降16.3%，5月份仅下降0.3%。今年上半年可能与去年同期持平甚至超过；第二，从销售额来看，虽然仍处于负增长阶段，但销售面积和销售额的下降都在逐月缩小。特别是从6月份的情况来看，我估计那个月的销售额已经和去年持平了；第三，从土地销售来看，虽然目前上半年土地销售仍低于上半年同期水平。特别是5月份的土地周转率同比增长了7.1%，也就是说，虽然卖地数量仍然是负数，但土地周转率却同比增长了。

因此，从复苏速度来看，相对于许多行业，房地产处于最佳状态，这是一个客观事实。

房地产本身是一个主导和支柱产业，房地产本身的作用不应该因为房地产发展中的问题而被低估，比如房价的快速上涨。房地产背后解决的是整个社会的住房问题。衣、食、住、行、用，住房是普通人最大、最有价值的家庭财产。此外，这种“住房”需求也将带动许多与“住房”相关的行业。即使对于汽车行业这样的“行”，它也有影响。例如，如果一个人买了一栋带车库的房子，他可能会买一辆车，更不用说在家庭装修和其他行业中的主导作用了。

房地产的快速复苏或率先复苏有利于刺激整个经济的复苏。因为房地产、金融甚至整个经济是联系在一起的，如果房地产下跌，经济就很难完全复苏。房地产市场的稳定发展将直接影响宏观经济和许多行业。这不可避免。特别是在外需受阻、内需扩大的情况下，房地产作为内需的重要组成部分，是人们生活中最重要的消费品。从这个层面来看，它的意义甚至更为重大。

限价令导致新房和二手房价格上下颠倒

最近，杭州、深圳等地纷纷抢购房地产，这就隐藏了一个问题。所谓的“抢购”意味着每个人都想买，但没有足够的房子出售。尤其是深圳的房子，一直供不应求。由于深圳土地供应短缺，好地段的房屋长期供不应求，需求量很大。另外，房地产是有周期的，不可能一直繁荣，有周期性的低潮和高潮。这些城市新一轮的房地产消费也可能攀升至高潮，这也是原因之一。

第二个方面，这些购房者不是为了满足刚性需求而买房，而是为了满足改善需求和投资需求。对于普通人来说，受疫情影响，他们的收入可能会减少，买房将受到限制。然而，对于中高收入群体来说，这一流行病对他们的影响很小，因此他们对改善或投资的需求没有下降。

我们看到高端住房销售很快，这意味着不是在疫情爆发后，普通人的收入减少，购买住房的热情被抑制。在我们的社会里，贫富之间的收入差距非常大。对有些人来说，需要改进。

其中一个更重要的原因是“抢房子”抢了新房。为什么？因为新的房价限制。新房的价格低于周围二手房的价格。这样，买一栋新房子意味着赚几十万和几百万。

最近，在市场上上市的二手房数量有了很大的增加，但他们不能出售。一般情况下，同一地段的二手房价格比新房价格低30%左右。现在二手房和新房的价格都颠倒了。二手房价格不仅不低，而且比新房高10%~20%，甚至30%。这种现象在过去已经出现，现在又出现在新一轮的房地产复苏中。目前的房地产市场是扭曲的，新房应该比二手房更贵。然而，由于新房价格有限，这些条件已经改变。

因此，在这些地方抢房子并不意味着整个国家对房地产市场疯狂。事实上，在大城市，二手房市场最能反映房地产市场的真实情况。许多发达国家和中国的一、二线城市已经进入存量住房时代，即二手房市场的比重比一手住房市场的比重更重要。由于二手房市场缺乏或较少政府干预，这反映了市场的自由贸易，二手房市场的冷热可以代表房地产市场的真实状态。

房地产是房地产的特性，这就决定了它必须由城市来决定

钢铁市场、水泥市场、汽车市场、家电市场、日用品市场、食品市场等等都是全国性的市场，尤其是物流非常发达的时候。只有房地产市场是区域市场，因为它是房地产，不能流动。这造成了中国房地产市场乃至世界房地产市场不同于其他市场的最显著特征。因此，房地产市场必须以城市政策为基础。

然而，当我们过去刚开始监管时，出现了“一刀切”的现象，这表明当时市场不成熟，或者说政府的政策在初期缺乏经验。随着十多年来房地产市场调控的实践，中央政府和地方政府都认识到房地产市场必须而且必须由城市来实施。这是我们在房地产调控中总结出来的最有价值的经验之一。

从供给和需求两方面来看，各地的土地供给各不相同，现有的房屋数量和价格也不同。如果在早期提供了大量的土地，建造了许多房屋，然后建造了大量的房屋，那么供应可能会超过需求。相反，一些城市的需求面很强，人们不断涌入，需求变化很大。土地供应跟不上，开发商开发的量不够，导致供应不足，这些地方的房价必然会上涨。房地产市场是一个城市之间差异很大的市场，所以各地对房地产市场的调控必须以城市为基础。

住房是唯一能够保持和增加其价值的必需品

从历史的长河来看，人们生活的必需品，如食物、衣服、使用和住房，只是可以保持和增加其价值的房屋。非必需品中的黄金也可以相对保持其价值，但黄金的价格是不断波动的。相对而言，既可用作消费品又可用作投资品的是住房。全世界都是如此。

目前，在中国的一些大城市，高档住宅交易现象十分活跃，因为差价可以让买家获利，这是保值增值的一种独特情况。当然，我们不能认为所有的房子都能保持和增值。典型的例子是底特律。现在底特律的房子已经被卖掉，正在变成a/きだよ/city.

但是一般来说，在正常情况下，因为房屋和土地是相互关联的，土地可以保持和增加它的价值，这就保证了房地产可以始终保持和增加它的价值。这是由于土地的稀缺性、地段的特殊性以及我们对土地的不断投资。人们不一定仔细地知道这一点，但他们都知道一般的真理。改革开放后，特别是住房商品化20年后，这种做法教育了每个人。在过去的10年里，中国的房地产市场一直是最“精彩”的。在美国、英国、日本等国家，平均房价已经上涨了50%至90%。但是中国的房价已经上涨了五倍。

不过，很明显，我们不能期望物业市场在未来10年有500%的增长。我相信我们的房价会相对稳定。然而，有一种声音说房价将下降一半，我认为只要中国经济仍在发展，这一天就不可能到来。如果房价真的大幅下跌，将不可避免地导致房地产危机、金融危机和经济危机。因此，我们追求的是保持稳定。目前，今年上半年，中国新房价格仍上涨2%至4%，与物价指数一致。

据有关统计，今年前五个月新批土地价格同比上涨17%。这是什么意思？这意味着房价上涨主要是由土地价格上涨引起的。建筑材料价格、设计费和其他费用没有上涨，为什么房价上涨了？首先，土地价格上涨了。当然，房价不可能一下子上涨这么多，但现在地价已经上涨了17%，这17%的地价一定会被未来的房子吸收。

因此，从这个角度来看，如果要保持一个稳定的状态，房价将稳步上升，今年或明年。当然，这是全国的趋势。对于不同的城市、不同的地区和不同的建筑，增长也是不同的。

如果我们能保持房价的整体稳定，就有必要建议政府对地价进行控制，否则就会出现一些矛盾。当然，土地价格上涨背后有着特殊的原因，这也是中国的特殊情况。土地价格上涨了。首先，市场确实已经复苏，其次是地方金融的需求。对土地财政的依赖是土地价格上涨的一个重要原因。

Reits有利于房地产的融资渠道和人们投资渠道的多样化

reits的实施已经讨论了很多年，中国需要reits。从大的方面来看，中国房地产的资金来源渠道相对狭窄，主要依靠国内银行贷款。贷款分为两个方面，一是房地产贷款——抵押贷款；一种是个人抵押贷款——个人贷款。没有抵押，开发商就不能经营；没有贷款，普通人买不起房子。幸运的是，这两笔贷款保持了房地产市场的正常运行。

在我们目前的融资中，70%到80%仍然依赖银行贷款等间接融资，单一的融资渠道会带来很大的风险。一旦房地产市场出现问题，就会出现坏账。因此，应拓宽房地产融资渠道，发展更多的直接融资。直接融资是指通过股票市场和债券融资，也包括信托融资，即reits(房地产信托和投资基金)。中国的股票市场不发达，债券市场也很落后。因此，发展reits有助于解决房地产融资渠道单一的问题，预防金融危机。

房地产投资信托确实为房地产开发商创造了一种新的融资方式。目前，它主要利用房地产股票通过房地产投资信托基金融资。有了房产和稳定合理的收入，就可以成为房地产投资信托产品，增加房地产融资渠道。

此外，reits的实施也增加了投资渠道。人们手里有钱。我们如何保持和增加价值？购买p2p和债券有很多风险。购买好的reits产品不仅拓展了普通人的投资渠道，也降低了社会风险。因此，房地产投资信托基金可以促进房地产融资和普通人的投资。

还应该指出，在reits试点期间，我们的法律不够健全。第二，我们应该避免双重征税。此外，在实施过程中，我们必须选择回报良好的稳定物业，并通过物业的运营打造reits的生存空房和盈利空房。因此，开发商应该创造良好的物业，尤其是在未来，大量的房子是自给自足的。通过房地产投资信托基金管理好自持性房地产将有助于改善经营状况。

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来源：人民视窗网