预见2020?方正证券夏亦丰：预计一线城市房价仅有小幅增长

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"行业整体规模的高速增长可能已经达到了瓶颈."方正证券房地产首席分析师夏一峰告诉时代财经。据了解，2019年房地产百强企业股权销售年均增速为5.56%，远低于去年的34.82%，增速大幅回落。与前两年相比，行业整体规模增速明显放缓，行业持续高速增长的趋势最终可能“见顶”。

2019年，随着中央政府明确提出“稳定地价、房价和预期”的目标，市场调控趋于正常，信贷水平逐步收紧，房地产市场基本保持稳定。即使中国的商品房销量将再次创下历史新高，预计将超过16万亿元，市场对2020年的行业增长趋势也不再那么乐观。

方正证券预测，2020年房地产市场的销售面积将同比增长-2% ~ 0%，销售额仍将有个位数的增长。光大证券认为，2020年中国商品房销售面积将下降8.5%，而壳牌研究院给出的销售面积下降预测约为2%。许多机构一致认为，当销售额持续小幅增长时，销售面积将会下降。

同时，房企在设定目标时也非常谨慎。面对2020年，已经超过6000亿元的恒大，已经设定了8%左右的涨幅；重庆黑马房产公司金科设定的2020年目标仅为2000亿元人民币，同比增长约11%。与过去几年的倍数增长率相比，2020年，房地产企业将更多地考虑收益率和利润率的提高。

换句话说，已经见顶的房地产市场实际上正面临着从增量市场向股票市场过渡的开始。增量房地产市场进入下半年后，行业参与者核心竞争力的重要性将凸显出来。未来，房企将不再争夺简单粗暴的财务实力，而是考虑综合能力。

面对如此大的环境，夏一峰指出，房企应着眼于去杠杆化和稳定销售，继续培育熟悉的土壤，从产品方面发挥实力，满足不断变化的消费需求，提高产品档次。我们没有继续过去的粗放型发展模式，而是在没有深入研究和判断的情况下，冲进新城市进行全国扩张。

夏一峰认为，在市场有望降温、房企偿债高峰即将到来的背景下，内源资金的运作能力有待提高，其中最关键的是谨慎投资和加快还款。

以下是时代财经方正证券房地产首席分析师夏一峰的采访记录:

时代财经:你认为什么词可以概括2019年的房地产市场？

夏一峰:空的政策是真的，融资紧张，分化加剧，人被抢，物业管理的窗口都来了。

时代财经:在你看来，2020年的整体市场趋势是什么？随着城市、区域和时间的调控逻辑的提出和实施，2020年房地产市场将会发生什么变化？

夏一峰:年底的经济工作会议再次提到“三稳”主调将长期保持不变，并重申“不能把房地产作为短期刺激经济的手段”，因此“稳”字今年将贯穿整个房地产市场。我们预计2020年销售领域的同比增长率将在-2%至0%之间，销售额仍将保持一位数的增长。随着“城市政策”的进一步实施，我们相信市场将会出现“三个平衡”。首先是中央和地方的平衡，地方政府可以围绕中央政策的基调进行局部微调；二是城市之间的动态平衡，这将加剧城市分化，并有自己独立的城市循环；第三是供需平衡。随着需求方的短期稳定和小幅下降，供给方逐渐实现差异化，最终实现“高端住房有限但市场化，中档住房为主但价格可控，低端住房有保障且可出租。”

我们认为，2020年一线城市新房交易面积将保持较强的弹性，平均房价预计只会小幅上涨。截至2019年11月，四个一线城市的交易面积为2664万平方米，同比增长25%。在经历了连续两年的两位数负增长后，一线城市开始进入上升通道，并将在2020年继续保持上升趋势。但是，整体房价不会上涨太多，但会有结构性的机会，他们仍然看好深圳的潜力。

二线城市的整体交易量预计将稳步小幅增长，城市群核心城市和特定产业和人口增长的二线城市将继续保持乐观。一方面，基本面良好的二线城市对住房的潜在需求更大，但它们受到限制购房和贷款的严格政策的限制，近两年的观望情绪相当强烈。随着市场趋势的稳定，一些城市的结算政策已经放宽。例如，第四季度以来，南京、天津、昆明、成都、长沙、佛山等城市相继出台了人才引进政策和购房新政。因此，很大一部分的迫切需要将陆续释放。另一方面，拥有工业基础支持和持续净人口流入的二线城市也将从明年的“城市专项政策”中受益。此外，我们还观察了每个城市的小学生人数，这更好地反映了不同阶段城市的实际和潜在需求。Xi和武汉的年增长率均超过8%，这两个城市的需求可持续性可能更强。

第三，预计四线城市的成交量将出现负增长，但房价很难大幅下跌。目前，四线城市的销售势头略有放缓，2019年1月至11月累计销售面积增长率约为-3.3%，这是自2014年以来首次出现负增长。我们认为第三条和第四条线的动能在2020年将继续下降。一方面，2020年对销售的贡献将因2019年棚改建设减半而减弱；另一方面，三、四号线的改善需求将分阶段放缓。自2015年以来，四线城市的土地交易底价一直在上涨，因此我们预计房价不会出现全面大幅下跌，一些地区可能会出现结构性调整。

时代财经:房地产行业不再只是“大鱼吃小鱼”。“大鱼吃小鱼”的情况已经开始发生。你认为2020年房企之间的格局会发生什么变化？会有大规模的合并吗？

夏一峰:2019年，M&A总部房企活动频繁，主要原因是市场低迷，融资环境趋紧。一些中小房企资金链出现问题，或者难以通过销售回报和外部渠道筹集资金，不得不通过出售项目甚至进入房地产市场退出市场。

从并购总数来看，2019年房地产行业并购总数同比下降30%，并没有像市场预期的那样大幅增加。平均交易单价为5.6亿元，同比下降39%，较2016年和2017年的单价大幅下降。房地产行业的大规模并购已经进入微调阶段。房企不再只注重数量的扩张，而是更多的要求资产质量的提高，因此收购周期也变得更长。

2019年的主要并购是融创对云南城头、远洋、新湖宝和阳光100项目的收购、世茂对太和项目和傅生集团的收购、凯撒对阳光100项目的收购、德信对华侨城项目的收购。从收购目标来看，有超过100强的房地产企业，甚至50强的房地产企业。行业竞争格局已上升到“大鱼吃鱼”，一些前期过分追求规模而忽视负债率上升的房地产企业已进入危险境地。

我们认为，2020年行业内“大鱼吃鱼”的现象仍将存在，但整体上可能不会出现17年这样的大规模并购，因为收购方会更加关注资产组合的潜在负债和可变现速度，目标房企会继续积极寻求合作发展，而不会坐等最后一步。然而，随着自身权益的不断减少，他们最终将退出行业，行业集中度将进一步提高。

时代财经:以前，很多房地产企业在2020年就已经固定了业绩冲刺节点。然而，在2019年下半年融资紧张、增长率下降的情况下，你认为2020年仍是大规模增长的好时机吗？有人曾经把2020年比作房地产行业从量变到质变的“临界点”。你认为在那之后会有快速扩张的机会吗？

夏一峰:2019年房地产百强企业股权销售年均增速为5.56%，远低于去年的34.82%，行业整体增速较前两年明显放缓。我们认为，行业整体规模的高速增长可能已经达到了瓶颈，但内部的席位竞争还没有结束，各种房企的扩张模式也会有所不同。在保证正增长的同时，龙头住宅企业将更加注重收益率和利润率的提高，二级住宅企业仍有机会冲刺到前列。但是，在五六线的房企中，除了那些有国企背景或有一定独特资源或模式优势的企业外，其他企业可能会面临一些生存压力。

增量房地产市场进入下半年后，行业参与者核心竞争力的重要性将凸显出来。未来规模的快速扩张不仅仅是通过简单粗暴的金融实力竞争，还需要综合能力的考量，包括城市的合理布局和深度培育的力度、运营能力、风险把握能力等。公司的执行力和管理治理能力将变得越来越重要。2018年，30家企业的全规模销售达到1000亿套住房，同比增加13家；2019年，34家企业的全规模销售达到1000亿套住房，同比仅增加4家，1000亿套俱乐部的扩张速度有所放缓。从2020年开始，主流房企应该做“质量增长”。在保持政策基调稳定的背景下，马太效应的延续趋于被动。从前100家房企的销售额和股权比例来看，2019年cr100的股权比例降幅最大，为7个百分点，cr5和cr10仅下降了3个百分点。龙头住宅企业的规模扩张相对稳定，而高速扩张只属于一些二线住宅企业，整体时间窗口将会缩小。

时代财经:2019年，房地产行业面临融资紧张、市场疲软、市场集中度上升等一系列问题。面对这样的变化，你认为房企在2020年应该做些什么来适应新的环境？

夏一峰:在市场预期降温、房企偿债高峰即将到来的背景下，谨慎投资、加快还款是重中之重。住宅企业应更加关注销售回报和现金流的安全性，重点仍将是去杠杆化和稳定销售，保证内源资金的运营能力，提高资金周转率，实现资金周转率和利润率的最佳平衡。

聚焦和深度培育是住宅企业未来战略布局的主要方向，聚焦城市群红利下的部分二线城市和三四线城市机遇。选择一个好的城市进行深耕可以逐渐降低摩擦成本。不要急于进入一个新的城市，也不要为了国家布局而尝试每一个城市。

由于回归的住宅性质，住宅企业需要通过提高产品实力来增强竞争力。过去，当行业高速、野蛮发展时，产品同质化强烈，但现在市场客户的需求更加多样化，二胎政策的放开也使得原有的公寓设计无法满足当前的需求。住宅企业应从产品方面发挥实力，提高产品档次，深化客户需求研究，细化市场需求，推出新的产品线以满足多样化的客户需求，如将智能家居和智能社区更多地应用到项目中，根据客户需求的变化加快空住宅户型的创新等。

关注股市，积极拓展房地产产业链多元化业务，提升运营能力。在present,/きだよきだよきだだだよききききききだだききだきよ12，我们预计到2025年，物业管理行业的规模将达到2.2万亿元，机构物业和城市服务将成为市场的焦点。提前规划一些与房地产行业相关的后周期业务会大有帮助。

来源：人民视窗网