五大城市群比拼卖地收入 长三角夺魁

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《时代周刊》记者谢忠秀来自北京

城市成绩单已于2019年发布。五大城市群表现出色。

根据中国手指研究所2019年全国土地出让金前20名，京津冀城市群、长三角城市群、长江中游城市群、粤港澳大湾区和成渝城市群均有城市上榜。

据《时代周刊》记者报道，京津冀在前20名中有两个席位，包括北京和天津。长江三角洲占据六个席位，即杭州、上海、南京、苏州、宁波和绍兴。只有武汉在长江中游脱颖而出。大湾区在广州、深圳和佛山上市。成都和重庆，成渝地区的两个核心城市，都在名单上。

广东省住房政策研究中心首席研究员李告诉《时代周刊》记者:“房地产的发展非常依赖于资金和人口。我们注意到，自2019年以来，中央政府的城市发展战略明确指出，经济资源、资本和人口向优势地区集中是不可避免的，政策也应顺应这一趋势。因此，随着资金和人口集中在这些地区，它们的市场也显著增长。”

与此同时，城市群之间的差异也在显现。其中，长江三角洲明显领先。在2019年300个城市的土地出让收入前20名中，长三角城市群城市较多，排名也较高。其中，杭州和上海稳坐第一和第二位，土地出让收入分别为2764.7亿元和1992.4亿元。

对于长江中游和成渝地区，中智研究院认为，由于需求透支、销售疲软和供应充足，这两个城市群的市场在2020年可能会面临压力。

未来中西部土地市场将面临压力

根据中智研究所的土地出让数据，2019年长三角和大湾区表现良好，但京津冀、长江中游和成渝各有隐忧。

长三角地区具有较强的龙头地位，土地出让收入遥遥领先，实现19425.8亿元。大湾区土地出让收入仅为4823.4亿元，在五大城市群中排名第四。这可能与其土地供应面积有限有关，土地供应面积仅为5626.24万平方米，在五大城市群中排名垫底。然而，2019年大湾区的平均底价达到每平方米3378.43元，在五大城市群中排名第一。

京津冀的表现相对稳定。2019年，土地出让收入、交易面积和平均房价均位居第三。但是它的平均保险费率是最低的——只有9.09%。

2019年，长江中游获得更多黄金，在五大城市群中排名第二。然而，这主要与土地转让面积大有关。数据显示，2019年长江中游土地交易面积达到25606.98万平方米，在五大城市中排名第二。从价格上看，2019年长江中游地区的平均底价为每平方米1378.26元，在五大城市群中垫底；同期，其保险费率仅为10.98%，位居倒数第二。

虽然成渝地区的平均保险费率很高，达到15.53%，仅次于长江三角洲。然而，由于其交易面积和平均底价都不突出，均处于第四位，因此其年土地出让收入仅为4681.2亿元，在五大城市群中排名垫底。

“过去两年，长江三角洲地区的表现并不突出。但到2019年，该地区显然开始反弹。这是因为一些开发商敏锐地嗅到了区域发展的信号，所以他们开始在长三角地区布局。在大湾区的三个上市城市中，深圳去年大幅增加了土地转让力度。广州和佛山的土地供应规模较大，而且由于市场广阔，资金筹集也较多。”李分析并指出。

“长江中游和成渝城市群仍处于快速城市化阶段，因此空的市场需求相当可观。”据中智研究所分析，由于这两个城市群近年来市场规模持续增长，存在部分需求透支，充足的土地储备加剧了市场供大于求的压力。预计这两个主要城市群的销售疲劳将持续到2020年。

城市群竞争力的竞争

"城市的竞争力决定了市场的竞争力."上海中原房地产市场分析师卢文喜在接受《时代周刊》采访时表示。

此外，“人口的集中非常重要。”中泰证券首席宏观分析师梁忠华指出，人口流入城市的经济和房地产市场将得到支撑。

根据五大城市群110多个市县的经济数据，京津冀、长三角和大湾区城市的经济实力和人口分布相对均衡。

截至去年前三季度，在北京、天津和河北的13个城市中，有两个城市的gdp超过1万亿元，唐山有一个城市的gdp超过5000亿元。前三季度，其他10个城市的国内生产总值在1000亿至5000亿元之间。

就人口而言，京津冀包括北京、天津和石家庄这三个常住人口超过1000万的特大城市，其他城市也符合大城市和特大城市的标准。

大湾区也是一个强大的城市。广州、深圳、佛山的gdp已经超过一万亿元，东莞、惠州等地也是热点。此外，深圳、广州、佛山、东莞等地在吸引外来人口方面也不可低估。其中，深圳在2016年至2018年间增加了165万常住人口，连续两年居北方、广州和深圳之首。

长江三角洲有很多城市，也有很多高质量的城市。数据显示，截至2019年前三季度，有四个城市的gdp超过1万亿元，即上海、苏州、杭州和南京。在5000亿元至1万亿元的梯队中，还有四个城市:宁波、南通、合肥和常州。

长江中游和成渝地区的经济和居民人口略逊一筹。

截至2019年前三季度，长江中游地区只有武汉的国内生产总值超过1万亿元。在整个城市群中，有8个城市的国内生产总值低于1000亿元。就人口而言，长江中游还有13个城市，人口不到300万。

成渝城市群也是如此。在成渝城市群中，前三季度有23个城市的gdp低于1000亿元，其中15个城市的GDP低于500亿元。同时，这些区县的永久居民人数也很少。截至2018年底，成渝城市群共有24个城市常住人口不足300万，其中重庆市14个区县常住人口不足100万。

长江三角洲、广东、港澳、京津冀属于较早发展的城市群，经济实力强于其他地区梁忠华曾在接受《时代周刊》采访时表示，在几大城市群中，我们对长江三角洲和珠江三角洲更加乐观。首先，地理位置优越；第二，人口继续流入；第三，市场化程度不断提高。

来源：人民视窗网