二三线房市走入户籍新政行情

本篇文章3395字，读完约8分钟

“我们直到该政策发布后才知道它。以前没有消息。”4月10日，一位在h股上市的房地产公司人士表示，年初公司设定2019年销售目标时，对2019年房地产市场的信心高于2018年。

所谓“政策”，是指国家发展和改革委员会4月8日发布的《2019年新型城镇化建设重点任务》(以下简称《任务》)，即在原有基础上，彻底取消城市常住人口在300万以下的城市。结算限制。城市常住人口在300万至500万之间的城市应当放宽定居条件。

全国有75个城市将受到这一政策的影响，其中66个城市被建议放宽和放宽定居限制，为一些城市引进人才创造条件。对这些城市来说，引进高素质人才不仅会为当地经济和产业发展注入活力；同时，客观上拓宽了房地产市场的需求基础。

据不完全统计，自2017年以来，全国30多个城市出台了60多项户籍和人才政策。这些实施人才和户籍政策的二三线城市，以及实施分房改革政策的四线城市，交替支撑着317楼市调控实施后中国房地产市场的持续增长。

“一线城市不敢放松，三、四线市场已经透支，调整意义不大。因此，我们认为第二条和第三条坚固的线路将在今年支撑大梁。”上述房企负责人表示，他们没有提前得到政策消息，而是“凑热闹”判断情况。

新的户籍政策

截至2017年底，共有9个城市常住人口超过500万，其中上海、北京、深圳、吉林和重庆常住人口为1000万。广州、天津、成都和南京是永久人口在500万到1000万之间的四个城市。

在《任务》中，建议常住人口超过500万的城市调整和完善积分结算政策，大幅增加结算规模，精简积分项目，探索差异化、精准化的结算政策。差异沉降政策是为其管辖的城市地区、新区县设定差异沉降条件。

对于常住人口在300万至500万之间的城市，任务中建议放松或放宽定居限制。其中，特别要求取消对重点群体定居的限制。中国有12个城市符合这一要求，主要是武汉、沈阳、Xi、郑州、杭州等二线省会城市或区域性中心城市。

所谓重点群体，是由国家发展和改革委员会计划司相关负责人在问答中具体解释的，主要是指就业稳定、生活在城镇的新生代农民工、在城镇就业居住5年以上并随家庭迁移的农业转移人口，以及上学参军进入城镇的农村学生。

此外，还有54个城市的常住人口在100万至300万之间，其中青岛、石家庄、苏州、南昌、无锡、合肥、洛阳、南宁、贵阳、东莞、乌鲁木齐、汕头等12个城市的常住人口超过200万。将来，这些城市将完全取消对定居的限制。

根据中国参考研究院的数据，2018年土地出让收入排名前20位的城市大多是二线和实力较强的三线城市，其中重庆、天津、成都和南京的城市居民均超过500万。武汉、Xi、昆明、郑州和济南的常住人口在300万到500万之间。佛山、苏州、宁波、青岛、常州和石家庄等六个城市属于常住人口不到300万的城市。

在2019年第一季度的前20名城市中，杭州、天津、苏州、Xi、郑州、武汉、重庆、佛山、青岛、南京、成都和昆明再次上榜。沈阳和太原这两个城市的城市常住人口超过300万，福州、南宁和合肥这三个城市的城市常住人口超过200万，这三个城市也加入了这一行列。

66个城市受益

在过去的3月和4月上半月，南京、苏州、宁波和南昌等许多城市经历了土地掠夺，2018年下半年，这些城市不同程度地经历了土地拍卖。这一变化源于2018年底至2019年一些二三线城市的限价令、贷款限制和人才安置等政策的调整。

结算政策的调整对Xi房地产市场的直接影响最为明显。与其他城市相比，定居大约需要三个月。Xi的定居政策可以说是迅速的，前后只需一周就可以完成。放宽定居限制后，Xi新登记的人口在一年半内接近150万。

得益于人口增长带来的红利，2018年Xi市商品房销售面积为2265.4万平方米，超过了2017年购买后的销售水平和2016年购买前的成交量。创下Xi市商品房交易记录，显示户籍政策对房地产的影响。

中国城市规划设计研究院副总规划师朱波表示，对于房地产来说，一方面是人口的集中和流动的地方，直接影响着当地的经济发展甚至房地产市场；另一方面，它是城市发展的驱动力。城市发展的驱动力是否强大，是否有发展预期，决定了人口和要素是否流向城市。

华创证券的研究报告显示，2017年，宁、杭、武、Xi的注册人口增长率均达到历史峰值，入驻的新增人才增长率是城市自然人口增长率的4-6倍。如果新登记人口在定居后1年、3年和5年选择购买房地产(平均公寓面积为90平方米)，预计2017年平均年购房需求将分别影响商品房交易量的78%、26%和16%。任务覆盖75个城市，城市总人口2.3亿，占全国城市人口的58%。华创证券报道称，75个城市的住宅销售面积占全国的50%以上。“结算制度的放宽将加快户籍城镇化率的提高，并在一定程度上缓解住房限制的约束，从而提振一、二线城市。而三四层城市住宅需求旺盛。”

国家发展和改革委员会城镇和小城镇改革与发展中心公众意见部主任彭懿表示，从公布的任务来看，中国城市化的发展平衡越来越倾向于市场导向的选择，从资源配置的角度鼓励吸收更多的就业岗位。在一线城市开始缓解人口压力的前提下，二线省会城市将获得更多发展机遇。

然而，北京理工大学房地产研究所所长周必文指出，新的城市化建设政策的实施将会给城市带来一些不受限制的人。对于房地产，“它可能会带来租房需求，而这可能不会带来新的购房需求。”房地产业的未来趋势应该根据市场的实际需要来判断。

在2018年房企业绩报告土地储备城市布局中，成都、重庆、杭州、南京、苏州、宁波等城市频频出现；此外，郑州、南宁、南昌、贵阳、沈阳、济南、青岛、石家庄等城市也受到开发商的青睐。

房地产公司正在行动

龙湖集团2018年房地产企业销售额排名第十，年收入1157.99亿元，其中杭州189.42亿元，重庆148.11亿元，均超过100亿元。此外，成都、宁波、青岛、济南等二线城市也贡献了超过50亿元的收入。

2018年业绩报告显示，截至2018年底，土地储备总建筑面积为6636万平方米，权益建筑面积为4559万平方米。根据龙湖集团的营销来源，按照目前规划的发展节奏，这些土地可以满足龙湖四年的发展需求。

目前，烟台龙湖土地储备建筑面积达705.21万平方米，济南为466.62万平方米。此外，北京、沈阳、青岛、天津、石家庄等城市在叶军的土地储备建筑面积超过100万平方米。

上述龙湖人告诉《经济观察报》，2019年龙湖希望把重点放在中国的五大地区。龙湖在西部、环渤海和长江三角洲地区土地储备丰富的基础上，下一步将在华南和华中地区增加土壤肥力。同时，我们也在长江三角洲寻找新的机遇。

据披露，在土地收购方面，龙湖坚持积极但谨慎和精确的投资策略。2018年，龙湖获得的土地约为727亿元。“今年，我们将量入为出，保持健康的资产负债表。全年的净负债率在50%到60%之间。我们将继续沿着都市圈和城市群的发展轨迹，向高潜力卫星城市倾斜。”

一位负责房地产企业投资的人士告诉《经济观察报》，他的公司主要参考两个选择城市的标准。一是当地综合经济实力，包括工业和人均可支配收入；另一个近五年人口增长的情况是，如果是一个有人口流入的城市，它一般会选择投资，否则会慎重选择。

长期以来，这个房地产企业的重点是在长江三角洲和福建。此外，在山东等少数省份也有零星项目。“我们的土地布局和全面放开的定居点限制在一些城市有较高程度的重叠。我们不能进入一线城市。太小的城市不敢进去。”那个人说。

根据中国咨询研究院的数据，万科在2019年第一季度的土地收购上花费最多，达311亿元，其次是融创中国，在三个月内花了309亿元收购土地。它们是绿地控股、新城控股、徐汇集团、阳光城、中国海外地产、中国恒大、龙湖集团和中南地产。

从征地面积来看，前五名分别是绿地、恒大、新城、融创和万科，征地面积超过500万平方米。华润、华侨城、蓝光、碧桂园、中梁等房地产企业排名落后。前三个月，全国共有16家土地储备超过200万平方米的房地产企业。

据中央参考研究院的报告，2019年第一季度，前10家房企的土地收购总量为1904亿元，占前100家房企土地收购总量的35.2%，行业集中度继续向龙头房企倾斜。融创中国仅在3月份就斥资202亿元收购土地，主要集中在上海、天津、重庆、合肥和济南。

来源：人民视窗网