首批12城“限售”城市已到期解禁 市场影响如何？

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◎资料来源:赵汉青克尔房地产研究研究员/杨克威

2017年3月24日，厦门率先发布“限制销售”政策。新购房屋在取得产权证两年后才能上市交易。随后，全国57个城市相继实施限售令，限售令的有效期为2至5年。几天前，第一批限购城市开始陆续“解冻”，大量二手房有资格进入市场。存量房屋会对新的住房市场产生影响吗？不同的城市影响几何？

继3月底广州、厦门和福州取消“限制销售”禁令后，

4月迎来了第一轮高峰期

从时间上看，从2019年3月底开始，首批限售房城市陆续接近或进入解冻期，厦门和福州率先解除限售房禁令。2019年4月是第一轮的高峰期，共有12个城市被限制出售和解除禁令。二线城市的提价日期相对集中，下一轮的高峰期预计在2019年9月至10月。四线城市限购将于4月初在长乐开始，其他城市将从3月至5月跟进，呈现持续状态。从第一批解冻城市来看，主要分布在四线城市和一些二线城市。在一线城市中，广州率先解禁，而由于政策出台较晚，深圳仍处于禁售期。二线城市的分化更为明显，许多二线城市正处于深度调整时期，如厦门和济南。商品房库存量大，库存消化周期居全国前列。大量二手房进入市场可能会进一步加剧市场压力；Xi、重庆等城市是核心热点城市，新房量大，消化周期短。当然，第一批解冻城市也有常州、东莞、珠海等实力较强的四线城市，它们位于经济发达的长三角和珠三角地区，受核心城市需求溢出的影响较大，具有较强的内生需求。

被解禁的城市中的第一批二手房上市价格有所上涨，也有所下跌

短期内似乎存在集中抛售现象

如图所示，今年3月，第一批解禁城市的二手房上市数量大幅增加。以厦门为例，二手房上市数量同比增长12%，同比增长61%，市场二手房供应量持续上升。对于投资客户来说，投资基金被冻结2年后，利润套现的驱动力相对较强，上市迫在眉睫。然而，这三个城市都出现了成交量上升、价格下降的现象。广州和厦门的平均交易价格低于去年。福州的平均交易价格是近几个月来的最低点。一些客户似乎急于获利，并上演了抛售现象。我们预测，随着城市销售限制的解除，二手房的释放将在未来继续扩大。

广州、厦门和福州被限制出售和解除禁令

对新住房市场的影响有限

随着3月份“小阳春”市场的展示，25个一、二线城市新建商品房交易面积同比增长8%，广州、厦门、福州的交易量均大幅反弹，同比增长30%以上。厦门和福州的同比增幅分别为37%和82%，高于中国一、二线城市的平均增幅。广州同比增长52%，但不如一线城市的平均水平。

受“限售房”解禁影响最大的二手房市场，3月份厦门二手房交易面积达到39.2万平方米，比上个月增长133%，同比增长345%。交易面积与上市量的增加成正比，交易量相当可观，这表明二手房市场相对活跃。然而，与其他城市相比，销售受限城市的同比增长率并无明显优势。由此可见，交易量的增加与限制销售禁令的解除无关，限制销售禁令的解除主要是由市场因素造成的。

我们判断，限购和解禁对新建住房市场的影响并不像想象的那么大。原因是这些城市的二手房市场规模较小，与新建住房市场相比仍有差距。越来越多的人选择购买新房以追求性价比，二手房入市对新房市场的影响是有限的。

一般来说，限制销售的首次解冻对房地产市场的影响有限。二手房市场短期上市量明显增加，交易也明显活跃，出现了成交量增加、价格下跌的现象。然而，在核心一级和二级房地产市场复苏的背景下，它仍需要时间来检验自己从限售令和解禁带来的变化中获益多少。就新建住宅市场而言，大部分二、三线城市的二手房市场还不成熟，交易量较小，因此小型二手房进入市场不会对新建住宅市场造成明显影响。我们相信，解除销售禁令短期内不会对整体房地产市场产生重大影响。

来源：人民视窗网