“房企系”物业之战丨财报对比⑤

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文本/肖飞乐居金融

目前，有10多家物业管理公司在港股上市。物业管理一度被视为房地产产业链中的“鸡肋”，随着房地产企业开始从单纯的房地产开发商向“房地产+服务”转型，物业管理被“委以重任”，成为塑造房地产开发商品牌、提升房屋附加值、培育新增长点的关键。

乐居金融选择了五只在香港上市的领先地产股，分别是碧桂园服务(香港:06098)、绿城服务(香港:02869)、雅人寿服务(香港:03319)、彩生活(香港:01778)和中海地产(香港:02669)。从数据的角度来看，比较谁的2018年年报更多

从大到小，五家物业公司的市场价值依次为:碧桂园服务、绿城服务、高雅生活、中海地产、高雅生活和永胜生活。房地产公司拆分其房地产公司的内在动机与公司的估值密切相关。由于房地产行业的估值普遍较低，它们的房地产公司在分拆后往往能获得更高的估值。

数据来源:风

根据财务报告，截至2018年底，碧桂园、绿城、中海地产、亚盛的居住面积已超过1亿平方米。通过收购和内生式的快速扩张，彩生活的管道面积已经超过5亿平方米。彩生活首席执行官唐曾透露，彩生活的中期目标是到2020年平台服务面积超过20亿平方米。

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从经营总收入来看，绿城服务是最大的，有67亿元，其次是碧桂园服务。与碧桂园服务和其他最近分拆上市的物业管理公司不同，绿城服务自成立以来一直独立于绿城中国，并提供基本的物业管理服务。绿城服务是上市物业管理公司中管理面积最大的，其经营收入近年来一直位居第一。

从收入同比增长率来看，增长最快的是色彩生活，同比增长率为122%，其次是雅生活，同比增长率为92%，碧桂园同比增长率超过40%。2018年，五家房地产上市公司的整体经营收入呈增长趋势，平均增长率为63.5%。

在碧桂园的支持下，碧桂园的服务收入规模经过近几年的快速增长，已经上升到房地产上市公司的第二位。总的来说，在如此大规模的前提下，它仍能保持40%以上的增长率，这归功于碧桂园。

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作为物业公司之间竞争的主战场，在社区增值服务方面，除了未直接披露的绿城服务年报外，其他四家公司2018年的收入均超过2亿元，其中雅人寿去年的同比增幅最大，为184%，其他三家公司的增幅在45%至75%之间。

从净利润来看，碧桂园服务的净利润最大，其次是绿城服务。从净利润增长率来看，近年来增长最快的是碧桂园服务和雅生活，两者同比增长均超过100%，其次是彩生活、中海地产和绿城服务，均增长20%-55%。碧桂园在收入和利润方面都取得了不错的成绩。

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就盈利能力而言，碧桂园地产的净资产回报率为50.1%，领先于其他四家公司。销售毛利率最高的是雅人寿38.2%，碧桂园37.7%，彩生活35.5%，中海地产20.43%，绿城17.9%。高雅生活和多彩生活的毛利率与碧桂园服务相当，但多彩生活的净资产收益率远低于碧桂园服务，这表明其成本控制能力有很大差异。

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大多数物业管理公司都是轻资产和高杠杆。五家公司的资产负债率从低到高依次为:雅生活、绿城服务、碧桂园服务、彩生活和中海地产。流动率和速动率最高的是雅生活，其次是碧桂园服务。

物业服务行业具有消费需求稳定、高频率、刚性等非周期性属性，加上资产轻、增长快、抗风险能力强的行业特点。由于巨大的潜在市场和高利润率，许多房地产企业把物业管理业务作为发展重点，提前布局。早先布局的住房企业现已实现大规模经营。

近年来，物业管理行业的集中度有所提高。数据显示，从2014年到2017年，十大物业管理行业的市场份额从19.5%上升到32.4%。一些非龙头房地产企业下的物业管理公司主要通过收购增加其份额。2018年4月，刚刚登陆香港股市的亚人寿以2.05亿元的价格收购了南京紫竹地产51%的股份；7月，亚人寿再次以人民币1.48亿元获得兰州城关地产51%的股权。2018年11月，碧桂园服务以人民币6.82亿元收购了五家物业管理公司。

“经过初步探索，一些企业的物业管理业务已经尝到了大规模布局的‘甜头’。”据业内人士介绍，目前房地产市场已经过了启动阶段，将逐步进入快速发展和应用成熟时期。市场将优胜劣汰，社区财产的价值将得到充分体现。

来源：人民视窗网