郑裕彤身后事：新世界中国“杀回”内地

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香港位于中国南部沿海，陆地面积1106.34平方公里，是世界上超级富豪人数最多的城市。根据财富x研究所的数据，2017年，生活在香港的超级富豪人数达到1万人。

在香港，最有名的首富是“李、郑、李、郭”四大家族。过去几十年，他们一直在深入培育香港，利用改革开放的东风，在内地做大做强。特别是，这四个最好的房地产行业已经赚了很多钱。

但近年来，四大家族的光芒已经逐渐消失。李嘉诚在退出大陆后宣布退休。李兆基家族大大减缓了大陆的发展速度，而郭氏兄弟则于2018年分手，第三个儿子郭炳湘于2018年去世。

2016年，去世，当年郑氏家族的新世界中国和周大福企业共向恒大出售了9个位于内地城市的房地产项目，总价值超过340亿元。经过几次波折，新世界集团于2016年8月4日实现了新世界中国的私有化，并正式从香港证券交易所退市。

在那之后的很长一段时间里，新世界从中国大陆撤资的声音是无休止的。郑裕彤与内地关系密切，不仅金店、地产、百货遍布全国，还帮助许家印渡过难关，帮助许家印成为中国三大房地产公司。

然而，新世界中国房地产有限公司董事兼首席执行官苏告诉《中国企业家》，他不同意“撤资”的说法。“每个企业都有自己的看法，有乐观的，也有不乐观的。如果他不乐观，他就不会做这件事。如果他乐观，他就会进入。每个市场都是这样。”

有趣的是，自去年以来，许多内地房地产开发商对行业前景持谨慎态度，并开始收缩战线，新世界中国反而卷土重来，积极布局内地房地产市场。

“我们继续做我们一直在成功做的事情。”苏对说，“现在我想应该是时候了。我们想做更多的事情。”对于mainland China未来的发展规划，新世界中国董事兼副首席执行官黄少梅明确表示，“将继续在一、二线城市大力发展，并继续在粤港澳大湾区收购土地。”

“新世界中国的优势在于，一、二线城市的经济发展相对较好。”

4月25日，新世界中国董事兼副首席执行官陈出现在天津周大福金融中心。他说，对于目前的热点地区，如熊安新区、华北的京津冀、以上海为中心的华东、以深广为主体的粤港澳大湾区，新世界中国正在关注后续工作。

谈到未来三至五年中国房地产市场时，陈进一步表达了自己的态度。“新世界中国一直对中国房地产市场的发展充满信心。”

新世界中国“赋予城市新内涵”新品牌启动仪式。从左至右:陈，新世界中国董事兼副首席执行官；苏，董事兼副首席执行官；董事兼副首席执行官黄少梅。资料来源:图片受访者

“慢下来”？

以郑裕彤家族为首的新世界集团自1980年以来一直投资mainland China的房地产市场。作为新世界发展在Mainland China的旗舰公司，新世界中国自20世纪80年代以来一直活跃在Mainland China。1997年，该公司在香港证券交易所上市，随后在内地正式开启了其辉煌时刻。

根据公开信息，新世界中国的物业覆盖中国20多个主要城市或主要交通枢纽，包括住宅楼、服务式公寓、别墅、办公楼、商场、多功能综合楼、酒店和度假村等。截至2015年底，公司土地储备达到2299万平方米，其中79%为一线和二线城市的住宅建筑。

此后，随着恒大项目的出售和退市，这家老牌香港企业在内地大规模布局的节奏戛然而止。

在当时的交易公告中，新世界发展解释了出售的原因，称这将有助于改善现金流，巩固新世界中国房地产集团的财务状况。“此次出售还标志着该公司计划减少对二线和三线城市以及毛利率较低项目的投资，将资源集中在一线和1.5线城市，并开发中型房地产项目。”

从业绩来看，2014年至2015年新世界中国在大陆的发展并不理想。根据公开数据，该公司2015财年的房地产销售营业利润为29.36亿港元，同比下降41.3%。根据2015年中期业绩报告，房地产销售利润为12.97亿港元，同比下降58%。许多专家表示，剥离香港企业是为了规避风险。

据报道，新世界中国开始低调进行内部调整。2016年底，新世界中国成立的新管理团队首次公开亮相，除苏、副首席执行官、副首席执行官陈外，其余均来自新鸿基。

自上任以来，新管理层一直表示计划不时拓展内地市场。广州、深圳等城市开始显示出在新世界中抢占土地的身影。然而，外界并没有了解到新世界中国资产出售和私有化的更多详细信息。

至于退市的原因，苏向解释说，退市后，房地产公司与集团的关系将会更加密切。

"在(新世界中国)独立上市之前，做事情不太方便."苏认为，管理方便是私有化后的一大好处。“新世界集团还有许多其他行业。当我们与它合作时，有许多地方可以解释。私有化之后，空很大，我们会做很多以前做不到的事情。”例如，公司与新世界发展在k11项目上的合作将更加方便。K11是集团总部下的商业中心。

黄少梅表示，私有化后，新世界中国成为新世界发展的全资子公司，新世界中国可以使用更多的资源，并可以借用集团的人力和财力发展其在mainland China的业务。"私有化后，新世界中国的前进势头更加迅猛."

香港商人曾经“迷失”过吗？

港商是中国房地产史上的典型存在，他们曾经是精品和精致的代言人。不过，近年来，港商的发展趋势似乎没有2000年那么快。

例如，自2013年以来，商业巨头李嘉诚通过剥离或出售国内资产转移了逾2000亿元的财富。2015年，继续增持内地市场的新鸿基地产也很少出售内地最大的旧装修项目，其股权被授予合景泰富，涉及资金18.6亿港元。

与内地负债累累、杠杆率高的竞争对手相比，香港房地产企业传统上注重稳定性和低负债。黄少梅直言不讳地说，对于幸存的企业来说，经验是稳定的。

“在海里航行，船要靠稳定。在这样稳定的船上，员工没有压力。如果企业负债过高，杠杆过高，就会影响你对企业的控制、发展质量和企业文化。此外，我们的舵也非常稳定。”黄少梅说。

可以预见，我们手中握着这样一把“双刃剑”，不仅可以避免高风险带来的不确定性，还可以制约香港企业在内地的发展速度。陈也承认，与内地开发商相比，香港开发商在投标内地项目时往往比较保守，对未来的预期也往往比较保守。“如果你只看价格，很难得到一个好的项目。”

然而，黄少梅倾向于将“港商流失”的话题归因于时机和参照物。“三十年前，mainland China相对落后，房地产还没有发展起来。当时，港商的优势迅速发展，给整个房地产市场带来新的印象。”

她认为，近年来，港商发展并不缓慢，但与快速增长的内地企业相比，他们跟不上步伐。此外，港商的发展历史悠久，也经历过很多冲击，例如金融风暴和世界经济增长缓慢。“因此，它的发展有自己的节奏，不一定发展得很快”。

新世界中国已经进入大陆市场很长时间了，几乎所有的中高级企业都已经“本土化”。新世界中国早已摆脱了“香港企业”的标签，进入了内地。黄少梅认为“除了我们的技术团队，如设计、建筑、结构等。，它仍然是一个香港人或外国人。其他如项目扩展和项目开发都是本地的。”

具体到操作层面，黄少梅表示，新世界中国鼓励年轻人创新，并鼓励同事参与项目，发表意见。在风险控制、法律和财务管理方面，总部深入参与。然而，在产品开发、销售或运营方面，区域总经理拥有更大的权力和权威。

在苏看来，新世界中国的核心竞争力在于拥有一支经验丰富的团队，并在香港文化交融的背景下更好地了解外部世界。黄少梅认为新世界中国有自己的发展道路。"我们的优势是经营城市综合项目."

一个新的世界能否重新开始与世界同步？

值得注意的是，通过收购顺驰植根于内地的金鹿基础设施，在众星云集的香港企业界并不耀眼。然而，根据易居网2018年房地产企业排行榜，金鹿基础设施以472.8亿元的股权销售额排名第52位。但是新世界中国停留在100。

「我们坚持自己的想法，这显示很多人认为香港企业不够灵活。我们只是没有调整，没有改变，没有停止，这一直是我们的目标。”对于未来，黄少梅是平静的。“生活就在路上，在你不死的那一天，事实上，你不知道你是真的赚钱还是假钱。”

重型仓库“大湾区”

"新世界集团可以说是大湾区最大的港资品牌."

去年底，新世界发展有限公司战略与投资者关系部负责人赵志芳如是说。他提到了一个案例。同年1月，新世界中国与罗湖政府签署了打造“港口经济带”的战略合同协议，与政府携手打造深港商贸流通业合作的新平台。

「我们是唯一有机会参与这项计划的港商。」赵芝芳说道。事实上，粤港澳大湾区已经成为房地产企业进行城市布局的战场。在内地房地产企业中，恒大集团总裁夏海钧在今年的业绩会上透露，恒大目前在大湾区有109个项目，总面积4927万平方米，价值约1.6万亿元。

据嘉里统计，截至2018年底，粤港澳大湾区前30家房企的土地储备价值和总建筑面积分别达到5.73万亿元和3.26亿平方米，其中前10家房企的土地储备价值和总建筑面积分别达到3.08万亿元和1.85亿平方米，占50%以上。

“当时我们买了很多地，这样我们就可以继续在市场上搞一些新项目。”黄少梅介绍说，广州是改革开放的前沿，公司最早发展的是广州、佛山和深圳。特别是在深圳，近两年已有4个以上的投资项目，总投资超过400亿元。"在未来的广州和深圳，我们将继续增加投资和土地储备."

新世界一直偏爱华南。根据新世界提供的信息，早在“大湾区”的概念提出之前，该公司已经在华南地区建造了许多熟悉的项目。例如，凯旋门新世界、岭南新世界、东方新世界、东方大厦等等。现在，“大湾区”可以说是新世界中国不断强调的大陆扩张计划中的一个全副武装的布局。

黄少梅说，新世界拥有大湾区最大的土地储备和香港最大的资本。

“未来，我们将把重点放在大湾区，并在大湾区周围寻找机会。沿着地铁和高铁，或者交通枢纽，我们希望在未来建造一个综合体。”黄少梅解释道。陈认为，是国家重点开发地区，而且其位置也靠近香港，这对公司的经营管理有很大的帮助。

“为什么我们要把资源集中在一线和二线城市，大湾区和长江三角洲地区，因为这些地方的不同项目回报相对较高。”陈对说道。根据上述数据，华南地区在2018年对中国内地的物业合约销售总额贡献最大，达26%，物业销售毛利率维持在40%以上。

陈还表示，在新世界，中国将通过传统招牌以外的其他渠道获得土地。“我们不会将开发数量与国内其他企业进行比较。我没有说一年应该实现多少千亿。我们根据具体的优势和不同的时间段投资不同的项目。”

根据新世界披露的信息，预计2019财年公司总建筑面积将达到116万平方米，增长8%，其中78%为住宅。

然而，面对媒体提出的内地新世界是否会更激进的问题，苏回应称，“会更积极”，“但始终会相当稳定，不会混乱。”

来源：人民视窗网