新城控股：飞驰的商业地产“黑马”| 乐商拆解③

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乐居金融项目来自北京

在2018年商业地产“明星”企业中，“小万达”新城控股(601155.sh)值得一提。凭借“商业+住宅”的“两轮驱动”模式，公司不仅在2017年首次进入“1000亿军团”，而且在2018年迅速推进到“2000亿头营”。

2018年年报令人羡慕，“持续超高增长”成为新城控股的光环。其中，报告期内公司业务规模实现了跨越式增长，依托五岳广场拓展版图，深化在二、三、四线城市的培育。

然而，在年度报告发布后不到一个月，上海证券交易所的一封询证函将新城控股推到了风口浪尖，该询证函发出了16个关于公司业绩是否存在水分的问题。事实上，这并不是新城控股第一次遭遇上海证券交易所的“质询”。

新城控股以骆驼为傲，在内部倡导“骆驼文化”，即稳定、执着、勤奋。漫长的古道漫漫，沙漠骆驼还能飞吗？

五岳广场年租金收入同比增长一倍

3月8日，新城控股发布了2018年度报告。公司实现年营业收入541.33亿元，上市公司股东应占净利润104.91亿元，分别增长33.58%和74.02%。其中，公司物业租赁及管理实现营业收入22.13亿元，同比增长117.24%，主要是由于五岳广场开业增加。

“五岳”是新城控股打造的商业地产品牌。根据年度报告，2018年，公司新开了19家五岳广场，在业内排名第二。报告期内，80个大中城市共完成96个综合项目布局，共开放42个五岳广场，总开放面积390.4万平方米，同比增长72.25%。全年租金和管理费收入达到21.16亿元，同比增长107.44%，平均入住率达到98.83%。

选择2017年1月前开业的五岳广场，完整的年度统计数据显示，各项目租金收入同比大幅增长，11个项目的平均租金增长率为32.90%。2018年，有3个项目租金超过1亿元，其余8个项目的年平均租金约为7000万元。

商品土地土壤储量比重增加

根据2018年年报，2018年公司新增土地储备164处，总建筑面积4773.24万平方米，其中商业地产新增1940.46万平方米，占新增土地总面积的40.65%。

根据2017年年报，新增土地储备122处，总建筑面积3392.8万平方米，其中商业地产增加946.77万平方米，占新增土地总面积的27.91%。

据储土数据显示，新城控股在2018年大力发展商业地产，未来三至五年商业项目的比重将继续增加，“两轮驱动”战略中的商业车轮已经提速。

债务每年急剧增加1000亿英镑

与快速扩张相对应，新城控股高负债的大幅增加也是显而易见的。截至2018年底，公司负债总额为2793.62亿元，比2017年底的1575.45亿元增长77.32%；根据目前3300亿元的总资产，资产负债率高达84.57%，仍高于行业红线的80%。

2018年，公司在中国银行间市场发行中期票据、永久中期票据、定向债务融资工具和超短期融资债券，共募集资金79亿元；在上海证券交易所平台上，通过资产支持证券和公开发行及非公开发行的债券筹集了55.53亿元人民币，通过在海外发行美元债券筹集了13亿美元。

随着近年来的大规模扩张，公司负债总额迅速增加。从2015年到2018年，负债总额从539.31亿元增加到2793.62亿元，资产负债率从79.54%增加到84.57%。同期，公司平均融资成本分别为7.26%、5.49%、5.32%和6.47%。

业务的持续增长存在不确定性

2019年4月16日，新城控股发布了《关于2018年度报告审计后询函的回复公告》。针对上海证券交易所两周前的询价信中涉及的公司利润、关联方及合作伙伴的交易内容、现金流量和货币资金等五个方面，共回答了16个问题。

新城控股的回复显示，投资性房地产的公允价值变动对公司净利润有很大影响。

据了解，2018年公司投资性房地产公允价值变动收入为28.09亿元，其中年初已完工项目收入为6.85亿元，当年新完工项目收入为14.64亿元，年末在建项目收入为6.6亿元。

值得注意的是，公司2018年投资性房地产公允价值变动收入占归属于母公司净利润的26.78%，而公司投资性房地产余额为407.58亿元，仅占总资产的12.34%。

据新城控股称，这主要是由于在建的2018年新开的五岳广场投资大、规模大、数量多。

据公开信息，公司持有的投资性房地产主要是以重资产模式运营的五岳广场。截至2018年12月31日，公司已开设并预订了96个五岳广场。公司在资产导向模式下自主投资、开发、建设和运营的五岳广场有89个:24个位于二线城市，45个位于长三角地区的三、四线城市，20个位于其他地区的三、四线城市。

新城控股强调:“公司对五岳广场的投资规模和数量在未来能否继续增长存在不确定性，五岳广场的评估价值受各种评估参数的影响，因此公司未来公允价值变动和损失也不确定。”

“2020年的租金是100亿”有人询问

巧合的是，上海证券交易所也查询了五岳广场2017年的盈利预测。2017年10月26日，在新城控股商业地产年会上，公司相关高管透露:“到2020年，五岳广场将开业100家店铺，年租金将达到100亿。”这一数据曾被视为新城控股未来三年的战略目标。10天后，新城控股发布公告，并收到上海证券交易所的询证函，因为三年后100亿元的租金与现实相差甚远。

随后，新城控股发出了重要的风险警示，称“2020年五岳广场将开业100家店，年租金收入100亿元”是公司副总裁根据个人信息做出的个人初步判断，属于他对公司商业管理业务的个人规划和愿景，未经公司统一可行性论证，也没有专业机构参与计算。

来源：人民视窗网