4月楼市调控政策超60次 苏州等地“小阳春”热度却在延续

本篇文章3440字，读完约9分钟

楼市“小羊春”来去匆匆。

在4月份楼市调控频率明显增加的背景下，此前升温的楼市“小阳春”呈现出分化格局，许多市场不再开放，个别城市的人气仍在继续。

根据研究机构的数据，4月份，北京等重点城市的“小洋春”市场停止，3月份强劲反弹的北京二手房市场成交量大幅下降。然而，二手房市场在苏州等地继续受欢迎，4月份二手房成交量继续反弹，苏州环比增长99.0%。

值得注意的是，自5月份以来，国家发改委和央行已明确表示，楼市调控的方向将保持不变。

5月10日，央行相关负责人明确表示，房地产调控和房地产金融政策的取向没有变化，是一致的。2019年，中国人民银行将继续严格按照“房是为了住，不是为了炒”的定位和“稳定地价、房价和预期”的目标，坚持房地产金融政策的连续性和稳定性。

有几个关键点:一是配合实施房地产市场稳定健康发展的长效机制。其次，按照“城市治理”的原则，实行差别化住房信贷政策。三是会同有关行政部门，继续做好房地产市场的资金管理工作。四是完善相关制度，加大对住房租赁市场的资金支持和规范力度，推动形成“租售并举”的住房制度。

5月6日，国家发展和改革委员会明确回应了此前放松结算导致调控放松的猜测。放松结算并不意味着放松对房地产的调控，必须坚持和不能动摇“无房炒房”的定位。要始终坚持房地产稳定健康发展的底线，城市不仅要满足刚性和改善的住房需求，还要坚决避免投机者借机“钻空子”，实行“一城一策一市一策，市政府负主要责任”的长效调控机制，防止房价大幅波动。

此外，自5月份以来，许多地方仍然严格控制房地产市场，并继续推出政策，以稳定房地产市场。

5月9日，青海省发布了《关于进一步完善房地产市场监管的实施意见》，要求坚持“无房无炒”的定位，全面规范和加强住房网上签约备案工作，12月底建立省级房地产市场数据库，为房地产市场调控提供决策依据和支持，促进房地产市场稳定健康发展。同时，要加强对房屋交易资金的监管，加强对房屋网上签约和备案的价格监控。

五一期间，北京市住房和城乡建设委员会查处了25家房地产经纪机构，严厉打击了“以房换商”、“以房换产”、委托手续不全、非法集体出租、非法租赁等违法行为。截至2019年，已有145家房地产经纪机构被依法查处。

据业内人士称，自4月份以来，中央政府发表的一系列声明反映了保持市场平稳运行的决心。预计部分城市二手房成交量将在5月份下降，房地产市场的“复苏”将在第二季度出现波动和重复，城市分化格局可能会持续较长一段时间。

继3月份楼市出现“小阳春”之后，房价和地价出现波动，4月份楼市调控政策再次密集出台。

据中原地产研究中心统计，4月份，包括部委在内的地方政府共采取了60多项房地产调控措施，比上个月增长了300%，调控频率明显提高。

其中，合肥、北京、长沙、Xi、丹东等市场波动较大的城市出台了收紧政策，如降低土地最高限价、国有公积金贷款“还房还贷”、暂停二手房契税优惠、启动住房公积金“流动性风险防控”等。；专项整治深圳、哈尔滨、甘肃、合肥房地产市场、经纪机构和房屋企业的混乱和不规范行为；成都、大连、东莞、南宁等地关于住房公积金提取的政策规范。

此外，中央政治局会议再次强调，“留而不投机”的定位是坚定不移的；住房和城乡建设部在第一季度对房地产市场运行情况进行了专项调查，并向房价和地价波动较大的城市提供了预警提示；自然资源部再次强调商品住宅用地的“五类”调控目标；中国银监会官方网站发布文件称，将继续抑制房地产泡沫，控制居民杠杆率过快增长。

与此同时，呼和浩特、宁波等近20个城市出台了各种吸引人才的政策，其中一半以上的城市有购房补贴。

“在一季度的市场‘晓阳春’中，对房地产调控的预期最近又发生了变化。尽管许多城市仍在出台吸引人才的政策，但房地产监管政策最近已转向收紧。”中原地产首席分析师张大伟表示。

受一系列监管收紧政策的影响，4月份的楼市交易并没有推迟3月份的热度，而是呈现出“降温”的趋势。

据嘉里研究中心统计，4月份中国28个重点城市的总成交量为2344万平方米，同比下降2%。自第一季度以来的上升趋势并未保持强劲，但仍比2019年的月平均增长率高出20%，表明“银四”不再可用，但整体市场成交量仍处于较高水平。

具体而言，一线城市交易面积环比下降9%，同比增长56%，超过2019年17%的月平均水平，主要是受广州和深圳阶段性调整的影响，环比下降约30%；二、三线城市的总交易面积环比分别下降6%和1%，超过2019年20%的月平均水平。24个重点城市呈现出混杂趋势和分化加剧，其中Xi、苏州、大连均同比增长30%以上，成都、昆明、福州、长春、徐州、佛山、东莞的交易面积同比下降20%左右。

值得注意的是，3月份强劲反弹的北京二手房市场并没有延续“小阳春”的热度，而是在4月份大幅下跌。

根据中原地产研究中心的统计，4月份，北京有14440套二手房签约，比上个月下降了10%。由于网上签约数据相对滞后，实际市场4月份的实际成交额比3月份减少了20%左右。

根据壳牌研究院的数据，北京链家的二手房交易量在4月份环比下降了34%。

中原地产首席分析师张大伟认为，一方面，房价已经上涨，买家正在观望。第一季度北京市场反弹的主要原因是一些二手房价格出现了明显的调整，导致了明显的性价比，买家认为是时候购买了。然而，随着这部分房屋的出售，后续业主开始抬高价格，市场再次出现了博弈。另一方面，新建房屋的井喷，特别是限制竞争的房屋，吸引了一些二手房买家，导致市场交易放缓。此外，一些政策预期开始再次改变，北京的国有公积金政策收紧，宽松的房地产调控政策出现叠加之前，购房者再次犹豫。

然而，炎热的城市，如苏州继续“小洋春”热在三月，二手房的数量继续反弹。

今年4月，易居研究所监测的10个城市二手房成交量为8.2万套，同比增长25.9%，同比增长27.9%，不仅延续了3月份“小阳春”的趋势，也创下了近两年的新高。其中，除北京外，苏州环比增长99.0%，增速在其他9个城市(苏州、深圳、杭州、成都、南京、厦门、青岛、无锡、金华)中最为显著。

从宜居二手房的容积率和能耗排名来看，厦门和苏州的容积率和能耗较高，分别为92%和70%；最弱的城市是金华和杭州，这两个城市的容量都是-17%，这主要是因为历史营业额基数较大，而且容量受到同比增长率的影响。

(注:二手房交易量能量=月度环比增长率* 20%+月度同比增长率* 20%+年初累计同比增长率* 20%+近6个月月平均交易量与2012年的偏离度*40%。(

易居研究所研究员方耀表示，10个城市的二手房市场整体回暖。首先，由于热点城市的“抢人”政策，购房需求增加；第二，一些城市的土地市场很热，买家担心房价会大幅上涨；三是市场信心明显增强，买家积极入市。

壳牌研究院首席市场分析师徐小乐认为，北京二手房市场交易量的下降是一种预期趋势。由于北京市场一季度和三月份的回暖是“上升但不热”，与过去几年年初的回暖没有太大区别。第一季度升温的主要原因是首次购房者进入市场，但他们无法启动大规模的住房交易链，推高了房价。4月份交易量环比下降是由于3月份集中发布后交易量自发下降。

“为了防止一些城市房价上涨的压力，中央政治局重申了“不炒不留”的总原则，开始对房价过高的城市进行评估，表明中央政府决心保持市场的稳定运行。”徐小乐表示，未来将加强金融监管，年初支持首次购房者的杠杆可能会被抑制，市场快速升温的驱动力不可持续。此外，在线注册和浏览等领先指标显示，北京5月份的交易量可能与4月份基本持平。

来自上海、广州和深圳等一线城市的壳牌研究机构和连锁机构的人士也表示，短期而言，市场复苏缺乏后劲，后期市场或交易将下滑。

至于交易在4月份大幅反弹的苏州，方耀认为，苏州近期的土地拍卖市场是疯狂的，不符合“稳定地价”的调控目标。持续过热可能引发新一轮监管和升级。

方耀还表示，4月19日，住房和城乡建设部对部分房价和地价波动较大的城市进行了预警，坚持住房和房屋不投机的定位，实行“一市一策，一市一策，市政府负主要责任”的长效调控机制。预计5月份一些城市的二手房成交量将会下降。

嘉里研究中心还认为，基于第二、三季度地方政策将继续分化的政策预期，各地调控手段将被关闭和放开，未来宽松的货币宽松和信贷供给步伐将放缓，预计第二季度房地产市场的“复苏”将出现波动和重复，城市分化格局可能会持续较长一段时间。

来源：人民视窗网