房地产“调控再回归”预期增强

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资料来源:展树宏

最近，一些热点城市的交易和投资正在蓬勃发展，监管当局继续发出关切的信号。房地产行业的总体情况如何？后续政策的趋势引起了社会各界的广泛关注。我们的梳理表明:1 .房地产投资持续上升，但土地投资仍处于较低水平；2月和4月，小阳春楼市持续升温；3.银行贷款的改善将有助于资金到位的发展。4.市场已明显复苏，监管和再回报的预期也有所提高。以下是我们的具体分析。

首先，房地产投资持续上升，但土地投资仍处于较低水平

住房企业的新建设是积极的，这推动房地产投资的增长率不断上升。2019年1-4月，房地产开发投资增速达到近四年来新高，房地产开发投资同比增速高达11.9%，如图1所示。投资增长率达到新高，主要是由于住房企业的积极新建。新建住宅面积的增长率连续三个月持续上升。1-4月，新增住房面积5.86亿平方米，同比增长13.1%，增速比1-3月提高1.2个百分点。一方面，今年初，一、二线城市的房地产市场迅速复苏，房企希望加快建设热潮的表现；另一方面，由于四线城市的棚子收缩，未来市场需求仍不明朗，预期疲软，因此房企将提前开市预售，抓住不断减少的购房需求。因此，许多房企加大了开工建设的力度，前期囤积的土地被开发并陆续投放市场。在住房建筑面积方面，由于时差的原因，从1月到4月，同比增长8.8%，表现相对稳定。然而，随着新建筑面积的快速增长，未来的住房建筑面积将大大提高。在竣工方面，由于2017年底和2018年初新增建筑增长率下降，以及近期房企库存周转放缓，竣工面积增长率继续下降，但下降趋势趋于收窄。从1月到4月，住房竣工面积为1.98亿平方米，同比下降10.3%，比1月到3月下降0.5个百分点。

从之前的指标来看，房地产投资的数据并不乐观。全国土地购买面积和土地交易价格持续走低，边际土地溢价提高。1-4月，征地面积3582万平方米，同比下降33.8%；1-4月，土地交易价格为1590亿元，同比下降33.5%。在地价方面，随着资金的提高，一、二线城市的地价已经得到了修复。

大棚已经减少，这为今年的土地投资趋势设定了大方向。虽然4月份一些二线城市出现了“土地热”，房企“抢地”和“地王”现象再次出现，但四线城市的土地投资状况并未改善，一二线城市新增土地有限。最近，自然资源部还发布了一项通知，要求根据城市去城市化周期控制城市土地供应。这些因素使得今年的土地投资缺乏强大的动力。随着中国的房地产逐渐进入股票时代，未来很难在全国范围内重现强劲的土地投资，但空.在某些领域的投资仍有所增加

二月和四月，小阳春的房地产市场持续升温

受贷款利率下降和市场预期复苏的影响，4月份房地产市场继续升温，一、二线城市商品房销售火爆，部分城市房价过热，引起监管部门的关注。4月份，全国商品房销售面积同比增长1.3%；销售额同比增长13.9%，增速明显加快，比3月份高出5.6个百分点。销售增长率远高于销售面积增长率，这表明4月份房价大幅上涨。

从房地产周期趋势来看，一、二线城市在经历了2017-2018年的低谷期后略有好转，正处于触底阶段；第三，由于棚改的货币化收缩，四线城市已从2017 -2018年的高点逐渐进入增速回落区间。根据30个大中城市商品房销售面积数据，一线城市销售强劲，二线城市底部继续回升，三线城市边缘减弱。4月份，一线城市商品房销售面积同比增长50.54%。虽然增长率比3月份下降了11个百分点，但仍属于高增长率；二线城市商品房销售面积同比增长8.41%，延续了3月份的触底趋势；三线城市商品房销售面积同比增长23.23%，增速较3月份下降0.25个百分点。目前，一线、二线城市和三线城市之间的分化趋势，正如我们先前预测的那样。一、二线城市经济发展势头强劲。此外，自2017年以来，地方政府陆续出台人才引进政策，以聚集高素质人才，为一、二线城市带来了长期稳定的住房需求。从供需角度来看，大多数一线和二线城市都处于供不应求的状态。

第三，银行贷款的改善将有助于发展资金到位

年初，宽松货币政策的影响逐渐显现，“宽货币”逐渐转移到“宽信贷”，房地产行业也受到影响。住房企业国内贷款明显好于去年同期，但2019 -2021年是住房企业偿还债务的高峰期，房地产行业的资金链仍需密切关注。2019年1-4月，房地产开发资金来源为5.25万亿元，同比增长8.9%，主要得益于年初宽松的货币政策和银行资金的放松。居民住房贷款也在不断得到修复。中国首笔住房贷款平均利率已连续四个月回落，信贷环境有所改善，这反映出居民购房资金回暖。在到位的房地产开发基金中，从1月到4月有8031亿来自个人抵押贷款，同比增长12.4%。房企资金到位情况大幅改善，整体融资和销售回报状况良好。然而，最近一些城市的土地价格和住房价格过热，迫使房地产融资监管政策发生变化。5月17日，银监会下发了《关于加强治理混乱、推进合规建设成效的通知》(以下简称《通知》)，其中不少涉及房地产行业，严格规范银行、信托、资产管理公司和金融公司对房地产行业的融资行为。在债务偿还高峰期的背景下，房地产企业的资金链压力是一个长期问题，融资环境和销售回报影响房地产开发投资。

第四，市场已明显复苏，对回报的调控力度有望加大

成交量的回升带动了房价的上涨，一些城市的房价过热也引起了监管部门的关注。由于各地的限价政策不同，以及一手房价的可比性，我们更喜欢以统计局公布的二手房价格指数作为房价走势的参考。4月份，四个一线城市的二手房销售价格环比上涨0.4%。31个二线城市的二手房销售价格环比上涨0.6%。此外，同花数据显示，北京二手房价格在4月份上涨了13.93%，深圳上涨了12.06%，杭州上涨了15.91%，苏州上涨了15.81%。房价过热引起了监管机构的注意，住房和城乡建设部一个月内两次发布了房价警告。4月19日，对6个城市进行了预警提示，5月18日，对佛山、苏州、大连、南宁等4个城市进行了预警提示，这4个城市的新建商品房和二手房价格指数在近3个月大幅上涨。苏州的监管力度过大，一些地区被“限制出售”。由此可见，房地产业长期调控的基调是“房无投机，政策依市”。稳定地价、稳定房价、稳定预期已成为房地产调控的要求。预计未来各城市的房价将保持小幅波动。

从2016年9月30日新政实施以来的调控逻辑来看，房价不应投机仍是基调，政策重点应放在防止房价涨跌和防止地方政府土地金融链断裂上。稳定房价的逻辑已经变得更加清晰。最近，土地市场和商品房销售市场已经迅速回暖，空的挤压调控已经放松，调控和回报有望增加。

来源：人民视窗网