【2019蓝筹地产年会】倪鹏飞：未来房地产风险将如影相随

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6月5日，在由《经济观察报》主办的第16届(2019)中国蓝筹地产年会上，中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞表示，2025年前后，中国住房增长可能会出现一个拐点。

他还表示，未来房地产投资机会主要在四大区域:一是大都市地区和城市群的次中心，包括周边的大、中、小城镇；二是人口多、经济发达的二线城市及周边城市；三是中西部地区三个四线城市，人口多，经济发展快，交通便捷；第四，城市具有独特的生态、文化、旅游、休闲和养老资源。

以下是倪鹏飞讲话的摘录:

我的主题是“中国的高品质房地产之路在哪里？”未来15年，中国房地产在规模、质量和结构上应该有什么样的发展？

我讲五点:

首先，五大因素的变化决定了中国房地产将向高质量发展。我认为这五大变化有几个方面，包括经济、人口、资源、科技和住房制度的变化。

首先，我们界定了中国房地产高质量发展的内涵。从微观角度来看，高品质的开发就是高品质的房地产产品。从中间角度来看，高质量开发是房地产行业的高层次或高端制造业和高端服务业。从宏观上看，优质发展是房地产发展目标的高端，不仅经济高效，还包括社会共享、生态环境保护和技术创新的全面协调发展。从性能上看，它是多功能、品牌导向、高品质、高效率和多样化的。它是绿色的、共享的、智能的和健康的。每个人都应该高度重视未来中国房地产由高速向高质量发展的大趋势，并提前布局。

第二点是，2025年左右，中国的住房增长可能会出现拐点。几年前，我们进行了定量分析和预测，进行了情景模拟，得出了2015年至2030年住房需求增长的总体趋势曲线，发现存在一个倒U型，2025年左右将出现一个拐点。主要有四个原因:城市人口增长进一步放缓，居民收入增长不会那么快。到2025年，人均住房面积将超过40平方米。直到最近，房地产投资的增长仍然超过国内生产总值的增长率，房地产的规模将在未来几年继续增长。我们模拟了三种情况，并得出结论，拐点将在2025年前后。在此期间，中国的住房(而非房地产)将出现增长拐点。

第三种观点认为，未来15年，中国房地产市场的灰犀牛将永远徘徊在远方，风险将齐头并进。

有两种风险，一种是价格泡沫风险，另一种是数量价格风险。城市水平越高，价格泡沫就越大。数量泡沫正好相反。我称它为“充满水的金山”。例如，从农村地区，小城镇，县城和地级市，它将逐步走向过剩。在中国也有一个特殊的现象。虽然一线城市或高水平城市存在较大程度的价格泡沫，但目前破裂的可能性相对较小。每个人都称之为刚性泡沫，但这并不意味着风险很小。

当然，我们必须重申，自2016年以来，中央政府采取的战略是坚持以住房为导向，不搞房地产投机，根据城市情况制定政策。房地产市场的风险已经降低，但未来仍有待进一步观察。有几种情况可能放大风险:首先，从人口结构来看，人口正在聚集和流动，一些萎缩的城市和地区住房过剩，一些热点地区也可能因虚假投资需求而导致严重过剩；此外，行政监管还可能导致市场扭曲、信号扭曲和市场失衡；第三种情况是改革的影响。土地制度、财税制度和金融制度的改革目标是降低风险，但操作不当或配套设施不足也可能增加风险。第四，宏观经济波动，特别是国际经济波动，将从事实和预期上影响和加剧房地产风险。总之，虽然中国经济有弹性，政府监管有力，房地产整体风险可控，但潜在风险始终存在，部分地区存在泡沫破裂的可能性，因此我们必须高度警惕风险，将其控制在相对安全的范围内。

我的第四点是，在未来的15年里，中国的房地产开发将会出现四个空热点。:首先是大都市地区和城市群的次中心和周边地区，包括周边的大、中、小城镇；二是人口多、经济发达的二线城市及周边城市；第三是中西部三个四线城市，人口多，经济发展快，交通便捷；第四，城市具有独特的环境、文化、旅游、休闲和养老资源。

首先，从经济角度看，中国区域经济呈现出东西南北分化融合的格局，出现了三次崛起，即中部崛起、发达大都市崛起和二线城市崛起。其次，从人口角度看，大城市中心区对中高收入群体的吸引力下降，部分郊区卫星城镇的吸引力增加，中西部边缘地区小城镇的吸引力下降。第三，交通和通讯设施发生了重大变化，交通便利的地区继续得到更好的发展，大都市地区、城市群、中西部中心城市和交通便利的城市迅速城市化。第四，生态资源和人力资源发挥突出作用。这些都决定了上述四个方面的判断。

第五，未来15年，中国房地产业将呈现创新与融合的态势。首先，它呈现了多样化的房地产形式。住房的地位有所下降，但房地产形式多样化，如文化房地产、教育房地产、旅游房地产、休闲房地产等。肯定会有很大的改善。

其次，它提出了创新的房地产形式:不仅工业、商业、展览、文化、旅游、休闲和养老将因技术变化而改变，而且以前从未存在过的新形式也将出现。

三是房地产业整合:住宅地产将与工业地产、商业地产、会展地产整合，住宅地产将与文化地产、旅游地产、休闲娱乐、养老地产整合。各种格式会相互融合。

主要是因为经济的高质量发展和智能技术、交通技术、生命科学技术的发展，不仅使需求多样化、高端化和混合化，而且为这种供给创造了条件。

中国房地产的高质量转型是一个从量变到质变的过程。有必要从现在开始研究，把握机遇和节奏，提前布局，以适应中国城市化和中国房地产发展的需要，满足中国人日益增长的美好的房地产需求。

来源：人民视窗网