前5月7房企销售规模破千亿 土地资源将集中于头部

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6月下旬，各大房企相继公布了前五个月的销售业绩。中信经纬的客户注意到，1-5月，基准房企业绩显著，1000亿元销售营收增加。在监管更加严格的背景下，大型住宅企业的资本优势更加突出，土地资源将进一步集中在龙头企业。

标杆企业的表现是光明的

继“小洋春”之后，5月份全国楼市呈现明显分化，除少数新兴城市外，大部分地区房价上涨驱动力不足。然而，基准房企的表现依然光明。前五个月，七家房企的销售规模已经超过1000亿元。此外，根据中国指数研究院最近发布的数据，销售规模超过100亿元的房地产企业数量也增加到95家。

根据中信经纬客户对上市房地产企业销售业绩的统计，截至5月底，碧桂园、万科A、中国恒大、融创中国、保利地产等房地产企业销售额超过1000亿元人民币(下同)。

根据碧桂园的业绩数据，今年前五个月，共实现股权合同销售额2215.6亿元，全口径销售额3114.9亿元，领先万科和恒大，稳坐行业第一。但即便如此，碧桂园的股票销售增长率仍在逐月下降。

6月4日晚，万科A宣布2019年5月销售简报，显示前五个月累计签约销售额达到2676亿元。同一天，中国恒大在5月份宣布了销售简报。据测算，2019年1-5月，中国恒大累计实现合同销售额约2315.4亿元。

此外，融创中国销售简报显示，今年前五个月的合同销售额为1633.7亿元，同比增长12%；保利地产前五个月实现合同金额1889.61亿元，同比增长21.82%。

就销售面积而言，碧桂园、中国恒大、万科A居前三位，其次是保利地产、融创中国，销售面积分别为1226.84万平方米和1124.5万平方米。

据长城证券统计，除龙头企业外的a股房地产企业中，表现最好的分别是招商局蛇口、新城控股、阳光城和金地，销售额分别增长了41%、38%、34%和33%。1-5月，碧桂园、中国恒大、中国金茂销售额累计分别下降8.11%、8.89%和4.06%，其他公司销售额同比增长。

根据长城证券的分析，房地产政策将继续以稳定为基础，由于城市的政策，未来的政策会有一些不确定性。

土地资源将集中在头部

根据国家统计局的数据，今年1月至5月，征地面积减少了33.2%。易居研究院智库中心研究主任严跃进向中信经纬客户表示，这表明房企在土地收购方面相对保守，一些城市去年进行了大规模的土地拍卖，今年土地供应明显放缓，这将包含房企的土地收购数据。同时，5月份，部分房企融资压力明显加大，资金略有收紧。

根据通策研究院的数据，2019年5月，40家典型上市房地产企业完成融资367.99亿元，较4月下降52.07%。

中原地产首席分析师张大伟也表示，在4月份创造了月度融资2600亿元的年度高峰后，5月份前两周房企融资额继续保持在较高水平，融资额接近800亿元，但下半年开始逐渐下降，过去半个月的融资总额只有600亿元左右。

业内人士表示，5月份房企融资形势的好转可能与近期一些城市的抢地有关。通策集团首席分析师张宏伟表示，3月和4月的土地市场过热，如果没有监管，市场将存在风险。

群益证券分析称，在第一季度融资环境相对改善后，一些开发商以高价收购土地。针对部分城市土地市场热现象，银监会5月份下发文件，重申表内外资金不得参与房地产前期融资，资金不得通过影子银行非法流入房地产市场，加大监管力度。在这种趋势下，大型住宅企业的资金优势突出，土地资源将进一步集中在龙头企业。

根据中原地产的数据，自2019年以来，已有多达40家房地产企业没收了超过100亿元的土地，而2018年同期只有32家。其中，碧桂园收购805亿元，融创673亿元，万科525亿元。中国指数研究院表示，领先的房地产企业在获取土地资源方面的优势并未减弱，行业集中度明显。2019年1月至5月，前10家企业的土地收购门槛为281亿元。

严跃进预测，类似的紧缩趋势将在今年第四季度继续并改善。

在许多地方加强监管

根据国家统计局数据，2019年1-5月，全国房地产开发投资46075亿元，同比增长11.2%，1-4月增速下降0.7个百分点。

严跃进认为，房地产开发投资的数据与预期是一致的，即范围已经开始缩小。主要是由于三个因素:第一，房屋企业购买土地的积极性略显有限，特别是在一些城市，最近的土地市场控制相对严格，这影响了房屋企业获得土地；第二，一些住房企业的新建设步伐略有放缓，在资金紧张的情况下，新建设往往更容易放缓；第三，金融环境略有收紧，影响了房企未来的投资预期。

据张大伟称，自2018年11月以来，收紧房地产市场监管政策的力度已大幅降低。最近，房地产市场出现波动，市场投机气氛死灰复燃，一些城市多次出台调控政策。据中原地产研究中心统计，今年前五个月，累计调整次数达到205次，同比增长近30%。过去两个月，许多地方再次收紧政策，尤其是海南、广州、苏州、合肥和Xi，这些地方继续加大对房地产的监管力度。

此外，自5月以来，房地产行业的预警、访谈和问责机制再次出现。住房和城乡建设部再次发出了强有力的声音，对许多城市连续两个月的房价上涨发出了预警，同时也发出了楼市调控政策不会放松的信号。

对于未来房地产市场的发展，张大伟认为仍将保持稳定，市场过热肯定会加大监管力度。政策力度没有超出市场预期，但能在一定程度上缓解加息压力，市场可能在6月至8月进入新一轮调整期。

来源：人民视窗网