时讯:疫情期间，房屋租金可否减免？丨法信·疫情防治法律问答系列㊵

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法信·； 审判规则

1 .在履行住宅租赁合同过程中因“非典”疫情发生的租赁争议，可以适用情况变更大致减免相应的租金——合肥东方室内装饰集团家庭装饰工程部诉合肥市三河亚美大酒店住宅租赁合同纠纷案。

例子摘要:房屋租赁合同履行过程中发生的“SARS”疫情在双方当事人签订并不能预见的情况下，不是一般意义上的商业风险，双方对“SARS”造成的损失没有过失，适用情况变更大致重新分配双方的利益和风险

资料来源:《民法样本教程》，陈佳，戴景月主编，中国民主法制出版社年9月

2 .承租人应政府部门“非典”防治要求停业，公平大体上免除停业期间的房租——上海拍谱娱乐有限企业和上海新黄浦(集团)有限责任企业房屋租赁合同纠纷上诉案

摘要:中国2003年发生的“SARS”流行，疫情期间娱乐领域应政府部门“SARS”防治要求停业也是众所周知的事实，根据公平的大体情况，从事娱乐领域的承租人免除了“SARS停业期间的租金”

案件编号: ( 2004 )上海第二中民二(民)终字第354号

法院:上海市第二中级人民法院

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3 .“非典”停业，要求免除租金，“非典”后，承租人不偿还租赁费，双方可以继续履行合同，认定租赁费减免成立——王文潮和新昌县兴茂饮食服务有限企业住宅租赁合同纠纷上诉方案

例子摘要:承租人根据当地文化主管部门的规定，在“SARS”期间停止营业，要求免除该期间的租金是合理的，在“SARS”后每个承租人履行平均按时支付租金的义务，双方履行合同，

案件编号: ( 2008 )绍中民一终字第143号

审判:绍兴市中级人民法院

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4 .租赁人相关会议记录确定在“SARS”期间免除相应租金的，租赁人必须自行履行免除租赁的承诺——厦门海沧台商投资区管理委员会和厦门七彩谷实业有限企业土地租赁合同纠纷案件

摘要: SARS期间，市政府就野生动物救助的相关问题形成了会议记录，会议要求土地租赁人免除野生动物旅行园区相应的土地租金。 出租人参加会议，该会议形成的纪要，出租人必须自行履行。

案件编号:()厦民初字第275号

法院:厦门市中级人民法院

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5 .发生猪传染病时，不立即通知承租人解除合同造成的空栏期租金损失，公平大致由双方共同承担——阎文军、汪立华租赁合同纠纷上诉案

例子摘要:由于养殖当地发生了非洲猪传染病，这种客观情况的发生，猪场租赁合同难以继续履行，猪传染病是不可抗力的，承租人不及时通知承租人解除合同不引起损失扩大，不及时通知。

案件编号:()皖05民终1221号

法院:鞍山市中级人民法院

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6.「SARS”影响了部分经营活动，在合同根本无法履行的情况下，不能据此认定合同解除联是不可抗力的原因，但违约责任可以适当减轻——大连鹏程假日大亩有限企业和大连正典表象有限企业的房屋租赁

例摘要:“SARS”疫情只会影响承租人的部分经营活动，不足以认定双方租赁合同的“直接”或“根本”不能履行的原因。 承租人不按合同约定期限支付租金，行为构成违约，必须承担违约责任，但考虑到“非典”疫情的影响，其违约金的金额必须适当减少支付。

案件编号:()辽审二民抗字第14号

法院:辽宁省高级人民法院

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法信·； 实务观点

1 .承租人仅因“发生疫情”而不能履行合同义务的理由不成立

根据民法总则第一百八十条，因不可抗力不能履行民事义务的，不负民事责任。 法律另有规定的，依照其规定。 不可抗力是指无法预见、不使用或无法克服的客观状况。 如果“疫情发生”是免责事项，上述问题可以很快解决。

但是“疫病发生”是理所当然的免责事项吗？ 并非如此，租赁合同签订后，出租人已经交付了房屋，因此履行了房屋交付义务。 因此，作为承租人的合同义务是支付租金，但现在支付手段处于多样的新闻时代，转账方法极为方便，疫情不足以构成承租人不缴纳租金的合法理由。 承租人显然不能只因“疫情发生”而履行合同义务。

但是，“疫情发生”不是说不影响合同的履行，真正影响合同履行的是“疫情发生”后国家和地方为防止疫情蔓延而采取的行政管理政策和措施。 因此，承租人或承租人以此为免责事由时，必须证明自己合同不继续履行上述政策或措施的作用。 在查明真正免责事由的原因后，明确了对上述问题的解答。

租赁住宅用于个人或家庭居住，承租人被瘟疫隔离，或者受行政机关严格限制不能返回租赁住宅的，要求继续履行双方租赁合同的，与租赁人协商，公平大体上，租金。 承租人要求解除合同时，必须立即向承租人发出解除通知，向承租人证明解除事由的依据，并提供相应的佐证。 承租人对承租人存在上述情节的，不得要求承租人支付违约金。 承租人因疫情原因长期不能采用房屋，不能达到租赁合同目的的，承租人要求解除合同的，可以向承租人发出解除通知。 但是，承租人在租赁住宅内留下个人物品的情况下，承租人同意，进行物品的保全及保留的情况下，出租人进行房屋的回收。 承租人不同意承租人收回房屋的，承租人建议通过诉讼途径处理，不要发生新的纠纷。

租赁住宅是经营性住宅时，是另一种解决办法。 这种房屋的承租人投入了大量的装修、改建等费用，租赁主体多有企业及租赁周期时间长的优点，因此对这种租赁合同的解除必须持谨慎态度。 承租人房屋因疫情不能正常采用严格管理的，承租人有权减免严格管理期间的部分租金。 在政府行政命令下承租人不能正常作业的情况下，承租人也可以要求减免一部分租金。 另外，租赁房屋因疫情不能正常采用严格管理的情况下，承租人或者承租人提出解除租赁合同的情况下，双方可以根据房屋租赁期间、剩余租赁期间等情况对房屋安装、改建等损失公平地分配责任。

必须证明，对于疫情发生前就存在承租人不支付租金等情况，或者疫情发生后签订的房屋租赁合同，不适用有关这次疫情的免责事由。

为了使中小企业持续快速发展，制定了很多相关政策。 例如，北京市政府于2月5日发布了《应对新型冠状病毒感染肺炎疫情影响促进中小企业持续快速发展的几项措施》，其中对“减免中小企业房租”作了规定。

承租人和承租人在承租人之间遇到瘟疫时，必须多协商，多表达信息。 现在双方必须通过协商将出租人的损失降到最低，让出租人居住，为创造更好的运营商环境而共同努力。

(摘自:北京市西城区人民法院法官徐澜:《租赁合同遇到疫情该怎么办》，来源:法制日报法律遵守法，发布日:-02-12 )。

2 .评价受新型肺炎疫情影响承租人能否获得利益补偿和责任减免，必须看这次疫情的迅速发展是否改变了原合同的基础，继续履行合同是否明显不公平，不能履行。

在现在的立法框架和司法实践中，评价了在新型肺炎疫情的影响下能否调整或解除住宅租赁合同，承租人能否得到法律上好处的补偿或责任的减免，归根结底，这次疫情的迅速发展改变了现有合同的基础 如上所述，援引不可抗力的目的是免责，援引状况的变更和公平的基本目的是重新谈判和调整。 在当前形势变化和不可抗力并存的二元规范模型中，立法者追求的制度上的洼渭显然在实践中没有产生同样的效果。 关于新型肺炎疫情下房屋租赁合同的履行问题，不应该简单关注疫情是不可抗力还是状况的变化，着眼于合同基础的一些变化和合同目的的实现。 在民事审判实践中，必须着眼于“公平”的价值追求和“均衡”好处的纠正正义。 在此基础上，我们提出以下见解，供大家参考。

(一)疫情直接影响合同的履行，可以要求减少免疫期租金

疫情是房屋所在区域依法封锁，限制了房屋的采用功能。 例如武汉封城，或者政府明确禁止开业的区域或者场所，例如电影院、ktv、体育馆、健身房等凝聚型活动的业态，直接被租赁房屋采用的功能大幅下降。 或者房屋不能正常使用。 这种行为影响承租人的利益，可以援引公平的大体、形势的改变或不可抗力，要求减免相应部分的租金，解除合同。

(二)疫情没有直接影响合同的履行，无权要求减免租金

对于非封锁、限制的区域或者非封锁、限制的区域，疫情不影响合同履行的，合同必须继续履行，当事人无权主张合同调整或者免除责任。 例如，商业广场的服装店、餐厅、图书室等行业没有明确禁止开业，无权强制要求租赁。 或者在疫情封锁区域内但不影响未受影响的住宅、现场、仓库等合同履行的，不得减免租金。

(3)疫情的直接影响是评价的重要标准

什么是直接影响？ 直接影响是区别间接影响的，比如ktv在政府明令下禁止开业，这就像直接影响ktv旁边的餐厅在ktv停业，营业收入锐减一样，对餐厅来说是间接影响。 直接影响时，可以对合同进行相应的调整或免责。 在间接影响的情况下，在现在的司法实践中，要计入可调整或免责的范围并不容易。

(4)公序良俗是法律的基础

现在，在一起生活是困难的，珍惜和，不仅是道德标准，也是从善良朴素的中华民族优良以前传下来的。 根据《民法总则》第八条的“公序良俗”规定，疫情影响下的住房租金调整不仅是法律问题，也是公序良俗的要求，是维持社会关系和谐与稳定的问题，情法交流，互相相通。

(摘录:蒋修贤，杨超男:《新型肺炎疫情下房屋租金调整的法律解体》，广州仲裁委员会微信公众平台，发表时间:-02-06 )

法信·； 法律依据

1 .“最高人民法院适用若干问题的解释(2)”

第二十六条合同成立后当事人签订客观情况，且发生不可预见、不可抗力导致的不属于商业风险的重大变化的，继续履行合同对一方当事人明显不能达到不公平或者合同目的，当事人向人民法院变更合同

2 .《中华人民共和国民法总则》

第六条民事主体从事民事活动，应当公平大体合理地明确各方面的权利和义务。

第一百八十条不可抗力不能履行民事义务的，不负民事责任。 法律另有规定的，依照其规定。

不可抗力是指无法预见、不使用或无法克服的客观状况。

3 .《中华人民共和国合同法》

第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，由于不可抗力的影响，承担部分或者全部免除责任。 但是，法律另有规定的除外。 当事人延期履行后发生不可抗力的，不能免除责任。

本法所称不可抗力，是指无法预见、无法克服的客观情况。

第一百一十八条当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，减轻可能给对方造成的损失，在合理期限内提供说明。

4 .《北京市人民政府办公厅新型冠状病毒感染肺炎疫情影响促进中小企业持续健康快速发展的若干措施》(京政辩发〔〕7号)。

2 .减免中小企业的房租。 中小公司租赁京内市及区国有公司房地产从事生产经营活动，根据政府要求多次营业，或者根据防疫规定关闭停业，不裁员，不裁员的，免除2月房租。 租赁办公用房间的，给予2月租金50%的减免。 对承租人的其他经营用房，鼓励业主(房东)减免承租人的租金，具体由双方协商处理。 疫情期间为租赁住宅中小企业减免租金的公司，由市区政府给予一定的资金补贴。 对疫情发生期间为承租人中小企业减免租金的特色园、科技公司孵化器、大学科技园、众创空间、创业基地、文化产业园、视听园区等各种运营商优先进行政策支持。 鼓励在北京中央公司执行参照。 (责任单位:市国资委、市财政局、市住宅城乡建设委员会、市经济和新闻局、市科委、市委推广部、市文化和旅游局、市广播局、市体育局、中关村管理委员会、市文资中心、北京经济技术开发区管理委员会、各

5 .“江苏省人民政府办公厅支持中小企业缓解新型冠状病毒肺炎疫情的影响，印发关于维持稳定健康的迅速发展政策措施的通知”(苏政辩发〔〕5号)。

降低公司的房租。 疫情期间，鼓励租赁国有资产类经营用房中小企业免除2月租金，减半收取3-4月租金的各种园区、小微公司双创基地、科技公司孵化器等运营商率先减免承租人的中小微公司房租。 鼓励社会资本建设的大型商务大楼、百货商店等经营用住宅可以对承租人的中小企业、商户减免租金，对各地采取减免租金措施的租赁公司给予适度的财政补贴。 (责任单位:省国资委、省科学技术厅、省工业和新闻化厅、省财政厅、省商务厅、各设区市人民政府)

6 .“最高人民法院在传染性非典型肺炎防治期间依法进行人民法院的相关审判，执行职工通知”(法[2003]72号，2003年6月11日生效，失效)。

第三条因“非典”疫情的原因，按照原合同履行严重影响一方当事人权益的合同纠纷案件，可以根据具体情况，公平大体解决。 政府及有关部门为预防“非典”疫情采取了行政措施，因此无法直接履行合同，或者因“非典”疫情的影响导致合同当事人无法履行的纠纷，依照《中华人民共和国合同法》第117条和第118条的规定适用

资料来源:法信

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原标题:“疫情期间，房租可以减免吗？ 丨法信疫防止法问答系列》

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来源：人民视窗网