房企1月海外发债高达181亿美元 年内房企债券到期规模超8000亿元

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COVID-19的肺炎疫情持续，住房企业的财务压力开始进一步显现。房地产作为资本密集型产业，离不开融资的“输血”。在目前销售方返还现金的压力下，借入海外美元债务正成为房地产企业的选择。 为了偿还到期债务，应对疫情造成的不确定因素，许多房地产企业采取行动积极发行债券。2月20日，四家港股房地产企业宣布发行美元债券，融资总额为11.25亿美元(约合人民币79亿元)。2020年1月，房地产行业海外融资总量增加。1月份，房地产企业海外债券发行量达到181亿美元(约合1267亿元人民币)，同比增长83%。月度净融资951亿元，月度债券发行/净融资规模创历史新高。

此外，2020年也是住房债券到期的高峰期。根据光大证券的研究报告，2020年住房债券的总到期日约为8365亿元(2019年为6485亿元)。

房地产企业的美元融资水平很高

1月份，海外债务发行达到181亿美元

目前，房地产行业受到了很大影响。在全面销售数据列表中，2020年1月，前100家房地产企业中有近70%的销售业绩同比下降，其中绿地控股同比下降47%。销售额为85.1亿元；保利发展同比下降44.39%，总额为181.3亿元。融创中国、龙湖集团和郑融房地产1月份的销售业绩也同比下降了20%以上。

与此同时，在销售端存在返还现金的压力，在国内融资不畅的环境下，借入海外美元债务正成为住房企业的选择。

2月20日，郑融地产、华南城市、当代地产、和盛创展集团等多家房地产企业宣布发行美元债券，融资总额11.25亿美元(约79亿元人民币)，其中郑融地产、和盛创展集团融资成本约为6%，华南城市、当代地产融资成本超过10%。

郑融房地产宣布将发行2亿美元的年息为5.6%的优先票据，该票据将于2021年2月28日到期。它计划使用发行票据所得的净基金来重新分配现有债务，或根据不断变化的市场条件调整计划，并重新分配净基金的用途。

值得一提的是，这是郑融地产今年第二次发行债券。今年1月中旬，郑融房地产发行了2.9亿美元的优先票据，年利率为7.875%，2024年到期。

在住房企业海外融资的浪潮中，近年来逐渐淡出人们视线的华南城市通过频繁发行债券吸引了人们的关注。2月20日，华南城市宣布将从2020年2月26日起发行2.25亿美元的票据，年利率为10.875%，票据将于2022年6月26日到期。

今年1月14日，华南城市宣布计划在2022年增加发行11.5%的到期日为2亿美元的优先票据，票据发行净资金主要用于现有债务再融资和一般公司用途。

风能数据显示，华南城市在2020年有两笔美国债务到期，总额为5.5亿美元(约42.74亿港元)，在2021年有三笔美国债务到期，总额为8.6亿美元(约66.8亿港元)。截至2019年9月30日，华南城市的现金及现金等价物期末余额为60.81亿港元。与未来两年将偿还的逾100亿港元债务相比，60亿港元显得微不足道。

当代地产还宣布将于2022年2月26日发行2亿美元的绿色优先票据，利率为11.8%。出于融资目的，当代房地产表示，它将使用从票据发行中获得的资金为某些现有债务进行再融资，包括与同步购买要约相关的任何资金。

和盛创展集团宣布已完成2021年到期的5亿美元6.0%担保优先票据的发行。使用情况显示，发行拟议票据所得的基金净额将用于项目投资、建设、再融资和一般企业用途。

除了上述四家房屋公司，瑞安房地产计划赎回两张10亿美元的优先票据，并发行一张新票据；吕晶中国计划交换今年到期的4亿美元票据，并发行新的票据。

同一个政策咨询研究机构的分析师张宏伟告诉《证券时报》记者，从去年的情况来看，海外20强品牌房企发行美元债券的平均融资成本为7.5%，中小房企发行美元债券的平均融资成本在10%左右，有的甚至超过12%。

中原地产分析师张大伟告诉记者，大多数房企在年初都加快了资金储备，以应对未来可能出现的市场变化。美元债务是一些住房企业的重要资本补充，但由于配额限制，很难成为主要来源。美元的井喷对缓解一些企业的融资有很大的好处。

根据光大证券研究报告，风能数据显示，2020年1月房地产发行的海外债券总额为181亿美元(约1267亿元人民币)，同比增长83%，环比增长440%。扣除到期金额后，1月份房地产境外债券融资净额为951亿元。一个月内的债券发行量和净融资规模均创下新高。

偿还债务的高峰期即将到来

2020年，住房企业债券总到期日为8365亿元

“现在，为了解决财务压力，企业已经开始发行一些超短期融资债券，因为COVID-19中的肺炎疫情影响了2月、3月和4月的销售和运营现金流。对于企业来说，发行超短期融资债券可以缓解COVID-19。肺炎造成的现金流不足的压力。”张宏伟说道。

截至目前，金茂集团、阳光城、招商局蛇口等房地产企业近日宣布发行超短期融资券，以补充公司营运资金缺口，并应对近期到期的计息债务。

根据光大证券发布的研究报告，截至2020年1月，剔除回购的影响，2020年房企债券的总到期日约为8365亿元(2019年为6485亿元)，其中国内到期6021亿元，海外到期2345亿元。

如今，由重叠流行病造成的销售回报大幅下降，财务压力进一步加大。张宏伟表示，今年上半年是应对疫情的关键时期。为了快速提取资金，房企正在拓展融资渠道，改变销售思路，从线下销售转向网上销售。

在这种流行病的影响下，线下销售办公室的关闭使得在线现场销售成为一种新的“时尚”。根据Kerri平台的统计，每天有超过100个现场销售活动。

率先发起网购大战的恒大集团推出了“网购35折优惠”。凭借着巨大的折扣，恒大的网络营销也取得了成效。2月16日，恒大地产集团副总裁刘雪菲表示，自3天前政策实施以来，已有超过4.75万套网上认购，总价值约580亿元。全国已有600多处房产被认购，其中最多的是870套。

目前，恒大、碧桂园、万科、世茂、龙湖、蓝光、北京投资发展等众多房地产企业都开设了网上售楼处，并利用虚拟现实等技术快速搭建了网上三维展示平台。也有许多企业已经开始由购房者现场销售，试图引导客户在线。

来源：人民视窗网