堪称惨烈！九龙仓置业净利跌近八成，酒店商场全线下挫

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作者:时代财经黄银桥

图片来源:Tuchong.com

"短期贫穷，中期可能，长期可爱."在3月5日举行的年度业绩发布会上，九仓地产董事长吴总结了香港目前的经营状况。

作为香港知名的“租船人”，九仓地产在过去2019年的表现充分印证了“短期遗憾”的说法。吴说，相信这种说法而不同意的人并不多。

受去年下半年以来香港暴力事件的影响，九仓地产的商场、写字楼和酒店受到不同程度的影响。根据年报数据，九仓地产2019年的收入和基本净利润分别为160.43亿港元和97.91亿港元，同比下降3%。由于重估，投资物业录得57.42亿港元亏损，导致本集团股东应占溢利大幅下跌78%，至39.28亿港元。

目前，九仓地产处于短期困境。

就像一条抛物线，海港城市，一个贡献了码头70%以上业绩的大型购物中心，在2018年攀升至历史高点，然后在2019年突然下跌。

2018年，海港城商户零售总额达到373亿港元，增幅达23.6%，创历史新高，其中上半年的零售总额为186亿港元，下半年为187亿港元。

2019年上半年，海港城的表现依然强劲，零售销售同比基本保持不变。然而，在2019年下半年，零售额下降了44.1%。受此影响，海港城在第三和第四季的营业额分别下跌49%和78%，而零售租金收入在第四季亦下跌12%。

另一个旗舰项目时代广场也很薄弱。商场租户年销售额下降19%，收入下降4%，至20.2亿港元，营业利润下降3%，至17.74亿港元；好莱坞广场的收入下降了3%，至5.52亿港元，营业利润下降了3%，至4.15亿港元。

根据香港政府统计处及香港旅游发展局的资料显示，自去年7月以来，访港旅客人数出现负增长，11月及12月的跌幅超过50%，严重影响了九仓酒店的酒店项目入住率。

年内，位于广东道的九仓地产、马可波罗香港酒店、港威酒店及太子酒店三间酒店的总收入减少22%，至11.56亿港元，经营溢利为2.5亿港元，大幅下跌47%。2018年总入住率为81%和92.6%。

香港美利酒店于2018年8月开始全面运营，2018年第四季度的平均入住率为71.3%。2019年，九仓地产没有给出具体数据，但表示不利的市场条件导致入住率大幅下降，许多预定的宴会和餐饮项目也被取消，严重打击了酒店收入。

办公楼是一个性能相对稳定的物业，这稍微缓解了零售租金下降的负面影响。年收入达到38亿港元，同比增长2.7%。然而，由于商业环境不佳，办公楼不可避免地受到影响，空的入住率正在上升，租赁需求正在放缓。

截至2019年底，海港城写字楼的入住率为93%，去年同期为99%，更新率为77%。收入增幅从2018年的6%降至4%；时代广场写字楼的入住率为94%，而去年同期为98%，收入仍为7.41亿港元，同比零增长。惠德丰大厦写字楼入住率为97%，更新率为98%；卡弗大厦写字楼的入住率为99%，更新率为93%。这两处房产2019年的总收入为4.95亿港元，同比增长5.5%。

在码头购买房产的痛苦日子还没有结束，暴力还没有完全结束。COVID-19的肺炎疫情甚至更严重。“零售和酒店行业预计不会免受上述威胁。随着今年经济放缓，写字楼的入住率和租金水平也将承受更大的压力。”这是2020年九仓地产的市场前景。

据吴介绍，疫情在1月前三周对香港影响不大，2月开始变得明显。以吴为例，今年2月，位于广东路的三家酒店的入住率不到10%，已降至个位数。由于入住率太低，房价也比去年下降了很多。由于这两个因素，这些酒店2月份的总收入应该只有去年的5%左右。“这是一个非常严重的情况。”

由于部分本地客户的支持，零售物业的影响略有减弱，但吴直言，2月疫情开始后，商户营业额大幅下降，公司也做了相应的租金调整。许多香港媒体在2月12日报道说，为了减轻商人的压力，海港城决定在2月份将租金减半。

对于续租，吴指出，续租随市场情况而波动。当经济好的时候，整个市场的租金自然会上涨。但是，当疫情来临时，零售市场并不好，续租肯定会有一些调整。

办公楼的影响也是不可避免的。吴说，写字楼的需求主要取决于经济活力。如果经济受到冲击，需求自然会放缓。另一方面，近年香港甲级写字楼的供应量也在增加，竞争也越来越激烈。“办公楼绝对有可能提高空.的入住率我们心里也清楚，2020年写字楼的收入将面临压力。”

吴一直向外界强调，九仓地产所面对的问题，也是目前所有香港同行所面对的问题。" '短期的遗憾'是香港目前的商业状况，我相信很多人都会这样认为。"

从长远来看，吴认为香港是“可爱的”。他不同意香港正在衰落的观点。他认为香港仍然是一个有能力吸引世界各地消费者的地方。未来，香港游客将会复苏。虽然反弹的速度是不可预测的，但我相信在反弹之后，他们可以回到以前的水平甚至更高。

根据过去几十年的经验，吴认为，香港的营商环境一直“很好”，前景依然看好。码头有力量渡过难关。

来源：人民视窗网