出售资产难“解渴” 粤泰股份债务危机“余波”仍在

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记者|谢碧露

编辑|王宗尧

2018年10月，月泰股份债务逾期，爆发债务危机，削弱了融资能力。为了提取资金，公司不得不出售大量资产，但对于悦泰有限公司来说，这似乎只起到了一定的缓解作用。从目前情况看，其生息负债仍然很高，债务压力仍然很大。

随着大多数上市公司年报的披露，a股年报季节已经结束，但悦泰股份的年报仍在路上。4月20日，悦泰股份有限公司发布公告，要求推迟披露2019年度经审计的年度报告，该公告表明，由于新型冠状病毒疫情的影响，中国审计中环会计师事务所(特殊普通合伙)的审计程序尚未完成，其2019年度报告的披露被推迟至6月20日。

除了等待年报披露外，悦泰股份的债务状况一直是投资者关注的焦点。早在2018年，其部分资产被扣押，银行账户被冻结。为了纾困，悦泰股份勉强出售了其重要资产。然而，根据2020年第一季度末的数据，悦泰股份的短期贷款和长期贷款仍高达36.11亿元，高负债始终考验着其偿付能力。

自2020年以来，悦泰股份多次被列入“执行人名单”，大股东持有的上市公司股份因贷款纠纷一直等待冻结，可见悦泰股份债务危机的“余波”依然不小。从各种迹象来看，月泰股份的融资能力似乎越来越弱。在巨大的债务压力下，上市公司的前景不可避免地令人担忧。

大量融资引爆了债务危机

6月9日，悦泰股份有限公司宣布，悦泰股份有限公司实际控制人已提前收到中国证监会发出的《行政处罚通知书》(证监罚字[2020]40号)，证监会拟责令其改正信息披露违法行为，给予警告，并处以100万元罚款。虽然悦泰股份有限公司表示不会影响公司运营，但该事件也反映了公司内部治理的混乱。

此前，6月4日，悦泰股份有限公司也发出了控股股东股权待冻结的通知:由于贷款纠纷，控股股东悦泰控股及其一致行动共持有悦泰股份有限公司16.27亿股(占企业总股本的64.15%)。可见，到目前为止，悦泰股份的债务危机还没有得到妥善解决。

根据工商数据，悦泰股份，原名东华实业，于2001年正式登陆a股市场。目前，其主要业务是房地产开发、建设、经营和物业管理。

2018年10月，悦泰有限公司宣布，根据公司全资子公司广州程序实业有限公司与银行签订的房地产贷款合同，3亿元的信贷业务已逾期，逾期金额为2.56亿元。然而，这仅仅是个开始，很快月泰股份的金融危机就大规模爆发了。

2018年11月，悦泰股份有限公司宣布，因卷入贷款纠纷，公司部分项目资产被查封，当时项目资产账面价值约为23.62亿元。此外，粤泰股份有限公司及其子公司的11个银行账户被冻结，实际冻结金额约为442.37万元。

受债务违约、贷款纠纷等因素影响，悦泰控股有限公司控股股东悦泰控股的股份及其多次一致行动至今均被冻结。

悦泰股份的债务危机也拖累了其会计师事务所。今年1月，广东证监局向为粤泰股份有限公司提供审计服务的中环会计师事务所有限公司及相关员工发出警示函，指出在对粤泰股份有限公司2018年度报告进行审计时，未全面运用各种测试方法，审计工作底稿不完整，未就委托其他公司办理收付款等内控缺陷与粤泰股份有限公司进行充分沟通，租金未按合同收取。

事实上，悦泰股份陷入了债务危机，这与其“造血”能力弱有很大关系。根据风能数据，从2010年到2017年，公司经营活动产生的净现金流为负，8年累计流出57.72亿元。众所周知，现金流是影响企业稳定发展的重要因素。如果“造血”能力不好，企业很容易陷入依赖外部融资维持运营的怪圈。长期以来，悦泰有限公司的计息负债不小。以短期贷款为例。在债务危机爆发的前三年(2015-2017年)，月泰公司的短期贷款分别高达16.55亿元、18.03亿元和37.81亿元。虽然外部融资是房地产企业融资的常用方式，但悦泰有限公司的债务压力似乎有点大。从2015年到2017年，其账面上的货币资金分别只有3.92亿元、5.18亿元和4.17亿元，远低于同期的短期贷款。本来，悦泰公司的现金创新能力并不好，大量的外部融资增加了企业的负担。因此，其债务在2018年逾期未还。

出售重要资产“解渴”

根据年报，截至2018年末，月泰股份逾期贷款29.52亿元，逾期应付利息2.46亿元。大量逾期贷款引发了多起诉讼和仲裁，导致部分银行账户、开发项目、财产、股权和债权被冻结或查封，进一步影响了其融资能力。

2018年和2019年，悦泰现金流量表中融资活动产生的净现金流量分别为-13.55亿元和-37.92亿元，其中“借款资金”较上年大幅下降，“偿债资金”大幅上升。一方面，可以看出公司在过去的两年里一直专注于偿还债务，另一方面也可以看出公司的融资能力似乎很强

在这种情况下，悦泰股份的财务状况更加捉襟见肘。为了解决债务危机和维持公司的正常运营，它不得不开始出售其资产，以便更快地提取资金。

2019年6月，悦泰公司连续发布多项公告，将其五个项目转让给世贸地产，总成交金额为63.97亿元。扣除项目款、税费和目标项目收到的购房款的故意付款后，悦泰股份实际可获得资金49.85亿元。具体来说，这五个项目包括广州嘉盛、广州天鹅湾二期、淮南恒升天鹅湾房地产有限公司80%的股权、淮南悦泰天鹅湾房地产有限公司20%的股权和深圳中豪丰投资发展有限公司20%的股权..

悦泰有限公司表示，此次合作将有助于缓解公司的流动性紧张，化解逾期贷款风险。但经过仔细分析，此次转让岳泰股份多少有些“无奈”。我们应该知道，悦泰公司在其年报中承认，其在一线城市的项目资源并不多。截至2018年底，18个已竣工、在建或新开发的项目中，只有7个位于一线城市，随后广州的两个房地产项目被转移。特别是广州天鹅湾二期项目在粤泰公司的开发项目中极具代表性，根据公司的年报和转让协议，该项目预计总投资为21.87亿元，总建筑面积为70，200 ㎡,规划设计量为46，800 ㎡。该项目位于广州市海珠区，是著名的河景房，大部分单元面积超过200平方米。

根据方天霞的应用，该项目已更名为世界贸易珠江天鹅湾二期。今年3月，6栋楼、7栋楼开盘，均价10万/㎡。据测算，整个项目总价值超过40亿元。

目前，粤泰股份在广州有五个房地产项目，其中只有宜城泉表示，该项目正在出售。根据方天霞的应用，该房产的平均售价为3万/㎡，远低于天鹅湾二期。至于位于三四线城市的其他建筑，平均售价不高。例如，河南三门峡天鹅湾东项目的平均价格仅为3750元/㎡。但像这样的三四线城市是岳泰股份的主战场。此外，悦泰股份有限公司拥有的大部分项目仍在建设中，出售的项目比例不大。因此，从长远来看，天鹅湾二期的转让是月泰股份的一大损失。

计息负债的规模仍然巨大

其资产的大量出售缓解了月泰股份的债务压力，但背后的压力仍然巨大。根据中国判断文件网的统计，2019年有17条与悦泰股份和贷款相关的信息，其中很多发生在悦泰股份转让资产之后。

此外，根据田燕的调查，2019年，悦泰股份与杨树平旗下的许多“承启部”公司一起，20次被列入执行人名单。2020年，悦泰股份也三次被列入执行人名单，最近一次是在6月5日。与此同时，杨树平旗下的广州承启集团有限公司和广州悦泰控股集团有限公司也榜上有名。此外，由于贷款纠纷，股东权益被冻结，今年发生了两次。从这个角度来看，其债务危机的“后果”仍然不小。

根据其近期负债情况，截至2020年第一季度末，月泰股份的短期贷款为8.33亿元，较2018年末的37.2亿元减少28.87亿元。情况似乎正在好转，但月泰股份的长期贷款从2018年底的16.86亿元增加到同期的27.78亿元。总体而言，月泰股份的计息负债仍然巨大。

此外，长期贷款的融资成本远高于短期贷款，而长期贷款的增长意味着其后期财务费用也可能增加。例如，2019年，悦泰股份的财务费用达到4.62亿元，比2018年增长37.88%。截至2020年第一季度末，悦泰有限公司账户中的货币资金仅为3.75亿元，悦泰有限公司的偿债压力依然不小。由此可见，出售其资产只能给悦泰一个喘息的机会。

时任粤泰股份有限公司总裁的梁公开表示，今后将加大对低效项目和资产的调整力度，尽快恢复投融资能力，重点关注高周转率、高毛利率、高估值的项目和业务，深入培育和海南。但是，在巨大的债务压力下，其未来的发展道路可能并不平坦。

来源：人民视窗网