时讯:一文读懂「泰康模式」：保险+资产+运营的养老商业闭环

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agelifepro的见解:

如果美国创造了“ccrc”，日本领导了“长时间护理保险”，至少到目前为止，中国实现了“保险+养老”的商业模式创新，这种创新的领导者是“泰康”。

开头:

年1月16日，春节前夕，泰康成功获得河南省郑州市郑东区白沙园区生命科学园康养设施建设用地，至此，泰康全国第19个高质量养老社区泰康之家豫园正式落地。

年3月成立中国第一个养老社区投资实体& # 160——& # 160； 从“泰康之家”开始，在这短短10年内，泰康迅速部署了19座城堡，足迹遍布北京、上海、广州、三亚、苏州、成都、杭州、南昌、厦门、长沙、南宁、宁波、合肥、深圳、重庆、南京、郑州，中国最具养老潜力

难怪业界说，在中国，保险机构养老只有“泰康模式”和“其他模式”两种模式。

我们不禁问:为什么成功的是泰康？ “泰康模式”到底有什么特别的呢？

一、保险机构为什么参与养老产业

随着老龄化社会的迅速发展养老服务系统制度的建设被提高了日程。 年5月27日，中国共产党中央政治局在举办第32届集体学习时表示:“积极迅速发展养老服务业，推进养老服务业制度、标准、设施、人才队伍建设，以居家为基础，构建社区，机构补充、医养相结合的养成。

确实，建设完整的养老服务体系需要动员各方面的力量。 其中，保险业基于其保险资金的长期性、稳定性、低价性、养老顾客和准顾客的资源储备，天然适合于迅速发展养老事业，对接医疗健康产业，构建全年龄周期的产品。

另一方面，通过养老社区可以促进保险业务的销售，另一方面，投身养老领域撬动土地资源，实现房地产投资和附加值，远远比养老社区的运营更有价值。

根据银保监会公布的数据，年保险业总资产已经超过18万亿元，资金运用馀额也达到16.4万亿元。

从政策上讲，国家近年来发表了一系列文件，为保险业参与养老服务体系制度的建设营造了良好的快速发展环境。 国务院发布了《加快商业养老保险快速发展的几点意见》的通知，鼓励商业保险机构以多种玩法投资养老服务产业，保监会发布的《保险资金运用管理暂行办法》和《保险资金投资房地产暂行办法》是保险资金

虽然是迫切需要寻找投资出口的大量保险资金，但是是政策上的支持，两者都不约而同地指向我国未来的巨大老年市场。

一般来说，保险机构参与养老产业的路径只是以下四种。

投资养老服务机构和设施

在确保合规合法性的基础上，通过新建、准入、收购、租赁、托管等方法兴办养老社区，提供相关服务的设施。

提供养老保障计划，深入参与养老产业

老年人医疗、护理诉求很大，保险机构迅速发展老年人意外伤害保险、老年人健康保险、老年人长时间护理保险等，构建适合不同年龄段老年人的保险产品，为老年人提供健康管理，健康养老、康复、护理

整合各方面资源，专业化分工合作提高产业链效率

依靠自身拥有的资源，积极寻求政府、健康领域、医院等机构的合作，整合各方面的资源，进行资产、服务的运营，提高产业链的效率。

为养老机构提供风险保障服务

鉴于养老机构存在的运营不稳定性和风险性，保险机构可以提供相关的综合责任保险，促进养老机构良性的迅速发展。

通过前面的分解，我们可以通过swot分解，总结保险机构迅速发展养老产业的优势、劣势和机会、挑战。

二、泰康快速发展过程的全景表现

从泰康迅速发展养老事业到现在，可以分为三个迅速的发展阶段。

(1)参考搜索时期( 2007年至年)

2007年3月18日，泰康生命理事长陈东升提出了以连锁酒店的模式改造养老院的创业构想。

今年8月和11月，陈东升分别从美国养老社区、日本养老模式借鉴。

2008年1月，“泰康之家”望京老年会开业。 陈东升带领团队深入访问美国，学习美国养老社区( ccrc )的生活习惯和商业模式，开始进行市场调查。

年3月，泰康人寿创建的中国保险业首次养老社区投资“泰康之家”正式成立。

年5月和8月，保监会发布了《保险资金运用管理暂行办法》和《保险资金投资房地产暂行办法》，确定支持保险资金投资医疗机构和养老实体。

年4月25日，泰康人寿发布了国内第一个结合保险产品和养老社区的综合养老计划——“幸福有约”终身养老计划。

5月，“泰康之家”生活体验馆开业。

(二)建设开始时期(年至年)

年6月6日，“泰康之家燕园”开幕式在北京昌平新城东区隆重举行。 泰康相继开始在北京、苏州、上海、海南、广东等地开展养老布局。

年9月2日，泰康生命、泰康家在北京燕园启动了“全球医疗直通车”服务，建立了国际顶级医院约翰霍普金斯医疗体系和国际复诊绿色通道，开拓了国际顶级医疗资源。 同期由泰康生命、泰康之家发起，与约翰霍普金斯医学国际部合作的第一届中美医疗峰会在北京召开。

因此，泰康探索和实践了“医养融合”模式，开始变革价值主导的快速发展战术。

(三)加快快速发展的阶段(截至年)

年9月，在“泰康年度股权投资论坛”上，陈东升向近400家被投资公司、合作伙伴代表分享了共同建设大健康产业生态系统的愿景:“泰康进入养老、医疗、终极关怀产业，将虚拟保险与实体医养结合，全生命产业奇

另外，从年开始，泰康明显加快了在全国各地部署养老社区的动向，重资产配置了泰康之家、医疗、葬礼等板块，形成了“医养康宁”四个一体的服务链。

年4月8日，以“科学技术领先、健康未来”为主题的世界大健康博览会在武汉国际博览会中心开幕。 健博会期间，泰康和武汉市政府共同发起的200亿规模的“武汉大健康产业基金”宣布落地。 然后泰康和武汉市江夏区人民政府就泰康大健康产业园项目战术合作框架协议签署，成为健康博览会最关注的焦点之一。

泰康大力发展养老事业，延长产业链，应对“大健康战术”，两次登上“财富”公布的世界500强排行榜，显示了其强大的经济实力。

三、泰康为什么选择ccrc模式？

目前我国的养老体系和产品主要有养老机构、养老社区( ccrc )、社区居家养老三种模式。

其中养老社区( ccrc )由于身体量足够大，有丰富的辅助空间，实现社区家庭、机构养老，具备更高等级的医疗机构，属于“相对高级的养老模式”，可以最大化辅助保险的销售

另外，养老社区( ccrc )多为抓地新建项目，在产品计划、空间设计上几乎不受房地产条件的限制，可以实现产品的最佳表现效果，但再资产的抓地建设模式是养老社区( CCC

因此，看到养老社区( ccrc )成为各保险机构不签约的选择，泰康也不例外。

根据银保监会的官方数据，截至去年9月底，保险机构投资41个养老社区，建筑面积1452万平方米，投资金额847.5亿元，床位5.67万。

这样，养老社区( ccrc )已经不是“青海”，在许多养老社区中不容易卓越，agelifepro除了规模化布局的特征之外，区域性产品竞争对包括老年人和孩子在内的顾客阶层的深入诉求和诱惑

根据老年人具备的基本日常生活活动能力( adl )、具体的日常生活活动能力( iadl )、智力能动性和社会角色功能能力( aadl )等方面，老年人分为五大类:活力生活、独立生活、合作生活、专业护理、专业护理。

开发养老社区，重要的是掌握这些重要消息。 因为这些因素可能会影响老年人进入养老社区的时机.。 据此，我们可以精确定位不同年龄段老年人的养老诉求，开发不同定位、特色的养老社区( ccrc )。

在agelifepro的研究体系中，我们系统地介绍过美国养老产业的产业划分、快速发展经验，美国养老产业的核心是创造养老社区( ccrc )模式，其养老社区是综合一站式的持续发展

在美国，ccrc面临的老年人群在75—85岁之间，入住决定基本上由老年人自己决定，在中国也很明显这种倾向。 另外，入住ccrc需要一定的资金储备，可以收钱的区间也很大。

那么，泰康选择ccrc作为产品线的布局与这些特质有什么关系呢？

泰康作为保险机构，本身积累了一定的人寿保险客户群体。 而且，这些顾客有一定的闲置资金。 开发ccrc一定能尽可能多地回收现有的客户群体，扩大保险业务。

而且对这样的大型上市公司来说，学习美国模式，快速发展ccrc，定位中高级人员，提高企业品牌魅力，树立良好的企业网络形象，赢得越来越多的顾客信任

四、投资模式:再资产布局

保险机构陆续进入养老服务行业时，经过十几年的探索，现在一些大保险机构分别形成了相应的投资参与模式，适应不同的运营优势。

根据投资的资金量、投资方法、投资风险，我们可以分为三种保险机构投资养老社区的模式，即全部资金模式、与开发商的合作模式、养老产业所有权投资基金模式。

从左到右，资产投入逐渐从重新转换减轻，保险机构自身的控制性也逐渐下降，保险机构没有迅速发展其他产业的成熟经验，因此开发、运营养老产业时面临的风险也越来越大。

重资产的投资选择需要承担很大的风险，但对泰康这样的大规模保险机构来说，本身就有足够的财力，有稳定的保险收入来源，而且其量水平也没有与通常的企业进行比较，因此在进行选择时，需要自己的实力 这说明了最终选择重资产投资的理由。

进一步分析了泰康每年的收入构成，结果表明，除了保险产业带来的巨额保险费收入外，从其配置的重资产战术角度来看，泰康投资的净利润占很大比重。

其实，在运营方面，即使泰康也不能盈利，但与保险销售和资产额相比，能否在运营层面盈利并不那么重要。

另一方面，中国资产模式介入养老领域的企业，如远洋椿茂，由于多用商业租赁的方法获得养老项目，不仅在运营层面持续损失，而且无法享受资产上升带来的利益空间，走了很多弯路。

正如agelifepro强调的那样，迅速发展养老产业，进行战术计划，直接决定养老业务是否受益，以及利润的规模。 毕竟，对于价格高的大企业来说，短期依赖运营来获利显然不是明智的选择。

五、运营模式:独立运营，加快

与其他保险企业选择海外养老运营商进行合作不同，泰康多次重复“自己组建团队，独立运营”，从市场反馈来看，依靠极其合理的价格战略和高质量的产品构建，依然取得良好的成绩

养老社区进入运营阶段，入住率和脱化速度是核心，只要满足一定的入住率就能保证项目的盈利性。

在美国，成熟的养老社区达到运营稳定期后，通常可以达到95%的入住率，考虑到老年人在养老社区的居住年数，老年人们在社区生活了20到30年，将养老社区的稳定利益

对我国大部分养老社区来说，养老产业还处于快速发展初期，因此入住率依然是核心瓶颈。 因此，对市场的诉求和价格的正确把握很重要，因为只有进行正确的市场定位，才能在现阶段实现养老社区的真正利益。

在这方面，泰康多次定位高端，领导一线城市市场，人寿保险的基础和巨大的保险业务员体系，给其带来了足够的客户。

养老社区使用会员制，顾客一次不重复支付200万元的保险费就可以获得将来的优先入住资格，不居住的情况下可以享受投资收益。 对于保险以外的顾客，泰康也推出了“乐泰卡”。 也就是说，这是以前传下来的“高押金+低每月费用”模式。

泰康在各地建设养老社区时，提前建设、开放泰康家的生活体验馆，预售，发挥保险产品与社区的整合特征，创立“高知、高管、高干”的高网民企业品牌定位，“名人效应”

“泰康之家·燕园”自1期于年6月开业以来，不到2年就达到了99.7%的入住率，大大领先于同期开业的竞争品。 年8月18日开业的“泰康之家燕园”二期提前预约了。

入住率高，走得快，也出现在“泰康之家申园”，鉴于泰康目前在第一线部署和运营，整体运营风险基本可控，远远领先于同期开业的其他养老社区( ccrc )。

从养老社区的利益模式到国际上，养老社区有两种利益模式:一是销售型，开发建设后直接销售投资获利。 两种是长期持有型。 也就是说，通过获得运营收入和土地、不动产增值利润来回收投资和利润。 泰康不仅为资产增值利润、运营利润，还通过养老社区为保险销售带来溢价空间，保险实现了养老社区的“床超销售”。

泰康制作的ccrc主要采用租赁方法，为老人提供日常必要的生活照顾和医疗护理，前期投资主要通过房租和后续净资金流来回收。 具体来说，其收款模式是“保险费/押金+房租+服务费+增值收入”。

根据迄今为止的经验，当养老社区整体入住率达到约70%时，运营管理收入可以涵盖运营管理价格，产生正现金流。

关于重资产模式泰康，前期的土地取得、建设价格一般不会摊销给运营企业。 因此，养老社区( ccrc )的运营收益空间更大。

六、泰康之家养老社区管窥

重资产投资模式使泰康养老社区实现投资、开发、运营一体化，推动保险与房地产、养老、医疗有机融合。 这种自营迅速发展模式的背后，离不开浓厚的人文关怀。

说到幸福是什么，泰康理事长陈东升想象了人生的四个阶段。 小时候的纯真，少年的狂野，中年的潇洒，老年的神闲。 前三个人我们大部分都会，但老年神闲还不会。 因此，泰康迅速发展多样性服务，使中国老人幸福，创造现代养老桃花源。

目前泰康养老社区已经形成了自身的服务特色。

引进ccrc持续护理模式，结合中国老年人的身心特点，构建国际标准医疗社区。 社区为居民提供独立的生活、生活、专业护理、记忆护理4种生活服务区域，并建设康复医院，当老年人健康状况和自我管理能力发生变化时，仍在熟悉的环境中继续居住，根据身体状况进行干预

另外，居住区分、护理等级使老年人可以在社区获得踢球服务和候鸟假期服务。 实现一站式退休处理方案。

社区致力于老人“活得好，老得慢，病轻，平安死”的护理目标，创新“1+n服务模式”，各长辈对应一个组合，这个组合由一个社区负责人主导，n人的

在医疗业务方面，医院聚集了国内外康复医学专家，资深康复医师、物理治疗师、作业治疗师、语言治疗师、娱乐治疗师、临床营养师、中医医师、心理治疗师、康复护士、康复护理师

贯彻五位一体的服务理念，建设温暖的家、优雅的俱乐部、开放的大学、高质量的医疗保健中心，自主的精神家对老人的营养美食、医疗保健、活动健身、社会、文化娱乐、财务安全和精神追求七大退休的诉求

泰康国际标准护理系统-tkl引入国际标准的powerback康复模式，以老年人的实际健康诉求为中心，为老年人提供基础生活护理服务、专业技能护理服务、特色康复护理服务，丰富多彩的康娱活动

按照国际失智分期护理的概念，制定失智分级护理计划，根据失智老人失智症的快速发展过程，分为四个时期，每个时期分别对应绿蝶、黄蝶、红蝶、紫蝶卡，设计不同的护理方案。

样品基准测试。

泰康全国第一个ccrc项目:泰康的家燕园

l项目概述:

l收款模式:

l功能分类:

l功能集:

l户型设计:

l内部设施:

七、养老是触角，“大健康”才是泰康的野心

年，国家从战术层面提出“人民健康是民主繁荣和国家富强的重要标志”。 泰康积极响应国家战术，年泰康确定将“大健康”写入企业战术，企业愿景也是“打造世界领先、面向大健康产业的金融保险服务集团，使保险更放心、更方便、更经济，使人们更

走这条路，泰康坚持“专业化、市场化、规范化”的理念，深耕寿险产业链，构建“活力养老、高端医疗、优质资产管理、终极关怀”四个一体的商业模式，幸福约、泰康之家、健康

目前，泰康在全国部署了19个大型医养融合养老社区、3个大型医疗中心，建立了专业医疗体系，通过投资医疗、治疗、人工智能、制药、医疗器械和健康大数据公司，构建了巨大的健康产业生态系统。

构建健康、长寿、丰富的三个闭环商业快速发展模式，致力于构建大型健康产业生态系统。 其中，长寿闭环由人寿保险和健康养育系统构成，顾客购买人寿保险和养老金保障，在养老社区享受晚年的健康闭环由健康保险和医疗系统构成，顾客购买健康保险的保障，在医疗系统中提供诊疗等健康服务

通过闭环内支付和服务端联动机构，虚拟保险与实体医疗相结合，整合全生命产业链，顾客实现泰康生命、泰康养老、泰康在线支付，健康管理、活力养老、康复护理、综合医疗、 这种双重链接方法既可以保证政府、市场的共同支付，又可以提供医疗康宁服务。

为了建立健全的服务体系制度，泰康深耕产业链要求居住在养老社区的顾客直接对接医学资源、养老社区、康复护理管理和临终事业的处分，享受晚年，尊重生命，热爱生命，赞扬生命

面向市场发布“幸福有合同”的终身养老计划，实现跨越保险和养老社区边界的联盟，顾客通过购买保险，可以选择收保险费还是住在养老社区。 这个计划可以为用户提供涵盖养老财务计划和养老生活计划的全面处理方案。

升级后的“幸福合同”于年正式上市。 这个产品包括12种新的产品服务线，6个产品组合计划，充分体现了泰康对顾客的幸福承诺。

保险和医疗强联合，在医养实体的支持下，迅速发展健康保险、长时间护理保险、养老保险、葬礼保险等，运用网络思维，让顾客在网络上移动医疗、移动护理、远程医疗、网络上综合服务平台的

年8月，泰康健康管理企业成立，主业是整合泰康集团的健康医疗服务资源，为各年龄段的顾客提供健康管理服务。 从此泰康重资产在全国各地设立综合医疗中心，如泰康仙林鼓楼医院、泰康(武汉)同济医院、泰康西南医学中心等。 目前泰康整合了体检中心、公立和私立医疗机构的资源，构建了以体检、医院和医生三个板块为中心的互联网服务平台。

年6月15日，泰康投资全国最大的牙科连锁集团拜博口腔，将企业品牌进一步升级为拜博口腔。 拜博在全国50多个一线城市经营着200多家商店，与泰康的人寿保险、健康保险有着良好的协同效应。 年11月，泰康在线和泰康拜博口腔开发了与预防口腔疾病相比较的保险产品，探索“健康保险+医疗”迈出了第一步。

自2007年尝试进入养老服务行业以来，泰康进行了不懈的探索、计划和部署，目前泰康站在全年全面管理200亿元利润、2000亿元收入和2000亿元资产的平台上，进入2.0时代，泰康大健康产业 泰康的一系列行动，坐在了“中国泰康，世界500强”的大口号上。

八、结语:

未来，从摇篮到天堂，充满想象的产业布局

作为“保险+资产+运营”商业闭环模式的创造者，在“从摇篮到天堂”的目标指引下，泰康依然整齐地推进产业扩张，加快大健康产业布局:一方面加强ccrc的全国布局，另一方面加强城市看守

通过泰康之家的研究，我们可以从以下三点看到泰康模式在养老产业中的成功。

董事长陈东升先生的稳步推进，迅速布局。

把握重资产模式，实现“保险+资产+运营”三个一体的利益模式，实现“短养长”

强大的客户资源，团队执行力。

泰康在养老产业方面，特别是具有医养产业的独特特点，具有足够的魄力积极拥抱长寿时代，推进养老革命。

正如泰康集团总裁兼首席执行官刘挺军所说，养老革命的进行，需要从两个方面采取行动:一是改变中国老年人对生命的态度，改变老年人的生活习惯。 二是不断创新降低养老价格，提高养老的性价比，使更多人享受高质量的养老生活。

前者是“市场教育”，后者是“价格优化”，据agelifepro介绍，泰康已经开始了运营价格优化的专业行动，在国内很少见到。

某企业通过保险实现金融属性，在土地上获得资产属性，通过运营实现经营属性时，找不到“弱点”，变得“可怕”。

来源：人民视窗网